L’impatto Covid sul volume degli investimenti alberghieri si è fatto sentire nel corso del 2020. Dopo un exploit da 3 miliardi nel 2019, l’Italia chiuderà infatti le transazioni a quota un miliardo di euro, tornando indietro di 5 anni. Ad affermarlo è Francesco Calia, senior director – head of hotels di Cbre, intervenuto ad Ithic a Rimini. Si parla di un calo del 70% degli investimenti nei primi mesi dell’anno in Italia, a fronte di un -60% in Europa.
Il tasso di occupazione alberghiero non è andato meglio e la stima di chiusura è di un -70% di riempimento delle camere. Alla domanda su quello che ci aspetta nel 2021, Calia è stato chiaro: “Il transato di quest’anno è stato originato nel 2019, ma per il 2021 il portafoglio è ancora sgonfio. La pipeline dei progetti è in fase di elaborazione – spiega –, ma stiamo già notando che le due diligence per esecuzione sono circa il 30% dei numeri che registravamo nel 2019 per il 2020”. Ad oggi gli investimenti si sono concentrati prevalentemente nelle Big Four, nel luxury e nei trophy asset, che rappresentano l’85% del totale, con un 80% di investimenti internazionali.
Mantenere i valori
Accanto ad un problema di transazioni deboli, che fanno propendere gli investitori per un’attesa in un mercato in cui il prezzo non è affatto stabile, si evidenzia anche il tema del mantenimento di valore degli asset. Avere una visione, concepire investimenti di lungo periodo, reinventare gli spazi e rivisitare i rendimenti. Sono questi i fattori che potrebbero consentire agli immobili alberghieri di mantenere e valorizzare, in prospettiva, i valori patrimoniali.
Per Marco Gilardi, managing director di NH Hotel Group e componente del Board di Confindustria Alberghi, un piano di interventi sull’immobiliare alberghiero deve essere al centro delle azioni del Recovery Plan, per la tutela del comparto, ma anche per la valorizzazione delle destinazioni. “Costruire valore oggi per generare valore domani, – ha ricordato Gilardi – un percorso virtuoso che attraverso la riqualificazione rimette in moto alcune delle più importanti filiere produttive del Paese. In questo quadro come Confindustria Alberghi chiediamo con forza che venga attivato uno strumento analogo al Superbonus oggi operativo per i soli immobili ad uso privato”.
La nascita del nuovo Fondo Nazionale del Turismo con una leva da 2 miliardi di euro va nella direzione di salvaguardare i patrimoni e sviluppare le potenzialità del settore.
“Cdp – ha commentato Alessandro Belli, head of tourism real estate di CdP Investimenti Sgr – aveva già investito attraverso il fondo Fit. Dalla crisi è nato l’embrione del progetto presentato come il nuovo Fondo Nazionale per il Turismo, che abbraccia l’immobiliare ma si muove in una direzione più ampia sui pilastri della gestione, dell’innovazione e dello sviluppo immobiliare”. Se nel ramo gestioni l’intervento è mirato a creare una classe di gestori in grado di stare su un mercato sempre più competitivo, nell’area immobiliare Cdp interverrà con investimenti nell’acquisto e nella riqualificazione. “Lo farà – ha aggiunto Belli – attraverso risorse di Cdp, di terzi e della Finanziaria. Il messaggio è che ci muoviamo a supporto del Paese ma con criteri di sostenibilità e per operazioni di mercato in ottica di lungo termine e non one shot”. Ma come evolveranno gli spazi comuni nelle strutture ricettive? Il trend del settore è quello di predisporre gli immobili alberghieri per fare upgrade al posizionamento, dando maggiore qualità agli asset. Un esempio proviene da Rimini, dove il sindaco Andrea Gnassi ha promosso una pianificazione strategica “che serva al turismo per l’innovazione dei processi di prodotto in modo da competere con le altre destinazioni”, ha spiegato Gnassi. Occorrono ricerca e innovazione di prodotto, strumenti di credito e finanza per innestarsi nel circuito dell’innovazione e poi la promo-commercializzazione.
Sulla ricerca di soluzioni inedite concorda Angelo La Riccia, direttore commerciale di VOIhotels del Gruppo Alpitour: “In questo periodo bisogna lavorare “out of the box”. A inizio stagione ci siamo inventati lo smart working in resort, potenziando i software, la linea wifi e il servizio per dare uno smart office in grado di affiancarsi ai bisogni del comune lavoratore. In una logica più ampia, ciò che dà valore all’asset è il valore aggiunto della filiera. Sviluppo tecnologico, tema green sono altri elementi che si affiancano al valore aggiunto dato dalla sfera commerciale e marketing”.
TH Resorts è leader del prodotto montagna. Gaetano Casertano, a.d. della società alberghiera, ha spiegato che “questo settore ha avuto un riscontro inaspettato questa estate, ma ci sono dei territori italiani che oggettivamente hanno già fatto passi avanti e rappresentano un esempio di quello che può essere una valorizzazione, come il Trentino Alto Adige. Stiamo parlando di un asset class particolare, dove il ruolo del gestore rappresenta un elemento discriminante”. Altro elemento vitale per garantire valore all’immobile è, per Casertano, l’investimento di lungo periodo, “perché bisogna credere nell’asset”. Poi si tratta di pensare alla “reingegnerizzazione dell’immobile, a come distribuire gli spazi”. Ultimo spunto riguarda il valore finanziario del bene: “Va fatto uno sforzo da parte di tutti, valutatori, gestori e fondi per rivedere i valori di rendimento della destinazione leisure”.
