Un settore che – dopo aver dato un’importante prova di resilienza nel momento peggiore della pandemia – ora vuole trovare compiutezza nell’inquadramento normativo e nella creazione di nuovi modelli di professionalità, attraverso una formazione niente affatto di facciata. È questo il settore della ricettività in appartamento, meno competitor di quella alberghiera di quanto si possa pensare e in grado di offrire al sistema dell’ospitalità un dinamismo e un’innovazione di cui c’è oggettivamente molto bisogno, per adeguare il Belpaese al turismo del XXI secolo.

Contratto-tipo e formazione
Il settore è stato oggetto del webinar eMARTEDIturismo di Guida Viaggi “Affitti brevi: ripartenza e ruolo dei property manager”, che ha visto il segretario generale di Rescasa Lombardia, Massimo Costa, esordire spiegando che “il nostro non è un settore ancillare dell’ospitalità, dal momento che qui a Milano, con l’Expo del 2015, ha operato il sorpasso sull’alberghiero. Il mercato è cambiato, osserviamo sempre meno aperture di residence e sempre più startup legate al property management, che vanno seguite e aiutate. Ma anche la formazione è fondamentale per dare luogo al connubio tra legalità e professionalità. Vogliamo regole, e trasparenza: tra i nostri primi obiettivi c’è lo stabilire le competenze della figura professionale del property manager”. Quanto alle linee di azione, Costa ha spiegato che “le priorità ad oggi sono due: la prima è il contratto-tipo – tra guest e host e tra proprietario e property manager – per regolare i rapporti tra le parti in ogni aspetto, compresa la consulenza sugli arredi e la promozione dell’immobile sul mercato online, fattispecie che siamo riusciti a condensare in 19 articoli. L’altro focus è sul primo corso di formazione accreditato che sarà dedicato specificamente alla figura professionale del gestore di affitti brevi. Il corso, da 84 ore, oltre a trattare di normative e gestione ha anche moduli formativi più prettamente turistici e sulla gestione dei guest”. “Formazione e informazione sono importanti, ma non vanno confuse – ha aggiunto Giuseppe Campisciano, vicepresidente Fimaa Milano Lodi Monza e Brianza, che del corso sarà docente -. Come Fimaa abbiamo portato a 220 le ore necessarie ad accedere alla professione, ma ancora non basta. Nelle varie regioni italiane per diventare agenti immobiliari ci sono troppe regole diverse, che vanno rese omogenee. Ad esempio, ogni Comune ha il suo piano di governo del territorio, essere professionisti implica conoscerli”.

I territori: i “casi” Piemonte e Trentino
Davide Nicolotti, consigliere Piemonte Rescasa nazionale, ha spiegato che “i numeri nella nostra regione sono ancora piccoli, rispetto ad altre realtà, e con differenze evidenti tra i vari territori interni: in questi mesi hanno tenuto meglio i distretti come quello delle Langhe, o dell’alessandrino, o dei laghi, rispetto a Torino, che ha subito un calo del 44%. Gli annunci per vacanze in appartamento erano 3.200 a febbraio 2020, ora si sono ridotti notevolmente: mancano anche player che vedano il lavoro di property management da un punto di vista imprenditoriale, e non come eventuale secondo lavoro. Emerge però il trend delle ‘città medie’, accanto a quelle di mare, quelle d’arte e quelle rurali. E in questo Torino può dire la sua: ma la città deve trovare un’identità che ha smarrito dopo i fasti delle Olimpiadi”. “Qui in Trentino – ha invece rimarcato Giovanni Bort, presidente Rescasa Trentino e di Camera di Commercio Trentino – abbiamo invece visto un cambio di passo: gli alberghi sono calati da 2.000 a 1.500, mentre l’extra alberghiero è cresciuto moltissimo, anche grazie alle piattaforme digitali. C’è già tanta professionalità, e non rileviamo cali per il segmento residence, anche grazie alle richieste del turismo domestico. Se la stagione invernale non è neanche iniziata, il booking per l’estate promette bene, meglio dell’anno scorso, ma il sottodata la fa da padrone. Sono convinto che alberghiero ed extra-alberghiero abbiano clientele diverse, che si sovrappongono raramente, come la scorsa estate. Ma possono coesistere”.

I trend
Quanto al punto di vista dei mercati esteri per il prossimo futuro, Carlo Zanolla, direttore commerciale Mamberto, ha fatto rilevare che “la richiesta principale che ci arriva dai nostri partner sui mercati di riferimento – Nord Europa, Germania, Russia, Francia e un po’ di Nord America – è la flessibilità, la possibilità di cancellare le prenotazioni sotto data. Un elemento storicamente più pesante nell’extra-alberghiero. E poi la sicurezza. Noi crediamo da sempre nelle soluzioni extra-alberghiere, fino all’anno scorso avevamo 500 appartamenti, per il 2021 non abbiamo voluto prendere un rischio del genere ma abbiamo mantenuto il segmento puntando su strutture più piccole”. Sul fare cultura per il comparto, è esemplare il caso di Home at Hotel, con il direttore commerciale Ivano Semeraro che ha spiegato come “con la nostra iniziativa di stanziare 100.000 euro per i proprietari, per aiutarli a far tornare i loro appartamenti una opportunità di reddito, abbiamo riscosso un grande successo, tanto che abbiamo rinnovato l’iniziativa. E’ necessario guardare avanti, e comprendere che l’affitto breve non è una formula meno sicura dell’affitto ordinario: ce ne accorgeremo con i volumi di insolvenza che vedremo non appena sarà di nuovo possibile licenziare, purtroppo. Consiglio vivamente ai proprietari di spostarsi verso il modello degli affitti brevi”.

Hotel e appartamenti: quasi amici
“Un marziano che vent’anni fa fosse venuto in vacanza in Italia – ha ben esemplificato Raffaele Paletti, presidente Rescasa nazionale – avrebbe potuto soggiornare solo in hotel o residence. Oggi troverebbe ogni tipo di offerta su Booking, in primis extra-alberghiera ed in appartamento. Io resto convinto che siano tutti mercati diversi, con clientele diverse, anche perché gli albergatori si sono un po’ fermati. Faccio un esempio: fino a poco tempo fa, una famiglia faceva fatica a trovare la ricettività giusta per lei a Milano. Ora ci sono le case, perfette per il target. Il mio augurio per il 2021 è quello di essere più pronti, più formati e di tornare a fare il nostro lavoro, che è quello di ascoltare i clienti senza guardare soltanto ai numeri. L’Italia è un paese di proprietari di case, siamo quinti col 73%, è necessaria più tutela”.
E poi c’è il punto di vista alberghiero: Leonardo Groppelli, a.d. di Extro Hotels, ha spiegato che “Venezia ha visto scomparire i flussi turistici. Milano è sotto del 70-80%. Che strategie mettere in campo? L’attesa, non avendo domanda non possiamo stimolarla più di tanto. La ripresa è ancora di là da venire, ma abbiamo approfittato di questo periodo di fermo per formare il nostro personale e per gli opportuni ammodernamenti, anche in termini di tecnologie applicate al check-in, ai protocolli sanitari e alle campagne di promozione via web, oltre che alle strategie sui prezzi. L’albergo non ha il long stay per sua natura, è anche per questo che i due modelli convivono già, e continueranno a farlo: perché soddisfano esigenze diverse. Dico di più: è un bene che ci sia un’offerta di appartamenti, perché senza di essi, in città come Venezia, avremmo certamente perso dei flussi turistici”.

Gianluca Miserendino