L’appetito per tenute, alberghi, castelli e borghi è molto forte e lo dimostrano le recenti mosse del gruppo di lusso Six Senses in Italia, che ha siglato accordi per sviluppare progetti in Umbria, nello specifico nel polo di Antognolla alle porte di Perugia: dovrebbe aprire nel 2023 con un investimento stimato di 150 milioni per ricavare 71 stanze e 79 residenze, oltre alla Spa.

Da queste premesse è partita la terza tappa dell’evento #REcovery: #Countryside REcovery, Hotel Values & New Projects organizzato da Pkf hotelexperts e da AboutHotel, che si concretizzerà in ulteriori appuntamenti, a Bari, il 29 giugno, e a Milano, in occasione del Salone del Mobile, il 10 settembre.

Solo tra Toscana e Umbria sono oltre 15 le nuove aperture o le riqualificazioni, con un’importante presenza sia italiana sia internazionale. “La riqualificazione di immobili storici è un’opportunità unica per il nostro Paese”, ha commentato Giorgio Bianchi, managing director head of Italy Pkf hotelexperts.

I numeri

Partiamo dai numeri. Secondo il Tourism Barometer, analizzando il dato pickup (i volumi di vendita delle camere attraverso i canali elettronici al netto delle cancellazioni per data di raccolta) ci sono buone notizie: “Continuiamo a salire – ha fatto notare Andrea Delfini, founder & ceo Blastness -, da aprile c’è stata un’accelerazione crescente, con picchi nelle ultime settimane e giorni, con due milioni di prenotazioni per 760 mln di euro su un panel di 800 alberghi (2.751 milioni per la precisione del 24 maggio di quest’anno), dato che ha superato tutti i record storici”. Nel 2021 si sta tornando alle prenotazioni anche da parte dei Paesi esteri non europei, con gli Usa che oggi sono al quinto posto, mentre nel 2020 la prevalenza era di italiani e qualche europeo. Per quanto riguarda Firenze, “il pickup sta ripartendo, ma non si è ai volumi pre-Covid – ha testimoniato Delfini – attestandosi circa alla metà, la campagna sta reagendo bene, con una volta e mezzo i picchi storici pre-Covid nelle ultime due settimane, nel mare, dove la Versilia sta facendo da traino, le destinazioni hanno messo a segno volumi due volte – due volte e mezzo – quasi tre volte il pre-Covid”. Su Firenze il secondo Paese sono gli Usa, la campagna ha dominante la componente italiana, ma ci sono anche Paesi esteri europei, mentre per il mare la maggior parte sono nostri connazionali. Interessanti le differenze sul fronte ‘travel trust date’, la data stimata per la ripresa dei viaggi a scopo turistico calcolata sulla base di diversi parametri, tra cui il trend e la velocità delle vaccinazioni: “Per l’Italia – ha aggiunto il manager – è intorno al 2 giugno, per lo Uk è già stata superata, così come per gli Usa. La Germania è la migliore tra i Paesi europei, con il 23 maggio, la Francia è in linea con noi, mentre la Svizzera è un po’ più indietro”.

Un dato di fatto è che, nelle città d’arte ci sono tanti hotel in vendita a seguito del crollo dell’occupazione, pertanto quali sono i valori del patrimonio immobiliare alberghiero a Firenze e nella regione? A dare una risposta è Monica Badin, senior real estate hospitality department World Capital con l’Italian Real Estate Hotels Value, che ha analizzato 266 destinazioni turistiche selezionate in tre cluster (montagna, mare e città). Per quanto riguarda il valore del patrimonio immobiliare alberghiero della Toscana, sono state analizzate 6 destinazioni del cluster città e 10 del cluster mare. “Ci sono 1.880 strutture alberghiere rilevate, i 3 stelle sono circa il 70% dell’offerta alberghiera totale. I 4 stelle sono 494 e i 5 stelle sono il 3,7% dell’offerta alberghiera della regione la percentuale più alta della media nazionale del 2,5%”, fa presente la manager. Il patrimonio immobiliare alberghiero totale della Toscana è di circa 11,8 mld il valore stimato (è di 12mila solo a Roma), “1,6 mld è stimato per i 5 stelle, che sono circa un terzo del valore dei 3 stelle”.

Il patrimonio immobiliare alberghiero totale del cluster mare in Toscana è di 1,4 mld, per le città è di circa 3,9 mld, “Firenze contribuisce per poco più dell’87%. Forte dei Marmi è seconda per valore immobiliare a camera, 332mila euro è il valore immobiliare di una camera a 4 stelle”.  Guardando Firenze, il patrimonio immobiliare alberghiero “è di circa 3,4 mld, contribuisce per il 9% sul cluster città. Il valore immobiliare a camera è di 180mila euro per i 3 stelle, con dimensione media di 28 stanze, 260mila per i 4 stelle, 68 camere, 560mila euro per i 5 stelle e una dimensione media di 61 camere”.

A Firenze si prevede un ritorno sugli investimenti tra il 4,5% e il 5,5%. Badin spiega che “dipende dalla strategia di investimento dell’acquirente, dal prodotto e dalla qualità”.

L’atout della gastronomia

E se in Toscana la gastronomia è un evergreen, la Regione ha voluto fare un passo in avanti, come sottolinea Francesco Tapinassi, direttore di Toscana Promozione, non focalizzando più l’attenzione sul “mangiar bene”, ma sul “dove mangiare bene, cosa e dove comperare”. Questa è la strada del progetto Vetrina toscana, che risponde alle domande poste. Un cambio di passo, come dice Tapinassi, dando “risposte concrete su chi sono i produttori, dove sono le botteghe o i ristoranti”. Nel 2020 la regione ha definito la campagna di promozione che si basava sul concetto di resilienza, “Toscana Rinascimento senza fine”. Nel 2021 si declina in sette grandi temi, attrattori sui fronti reali, si rivolge ai Paesi europei di prossimità e alle regioni italiane. La novità sta nel fatto che è completamente modulare.

A investire sulla ristorazione è Lungarno Collection, brand della famiglia Ferragamo, impegnato a creare opportunità per gli ospiti per far vivere loro esperienze e la pandemia li ha portati a creare esperienze “ancora più sofisticate – sottolinea Valeriano Antonioli, ceo di Lungarno Collection -, disponendo di 30 terrazze sull’Arno vi organizziamo cene e pranzi, per 2-4 persone”. Durante la pandemia la mossa è stata quella di reinterpretare le esperienze “per creare anche situazioni di divertimento, Firenze è conosciuta come città culturale, ma poco dal punto di vista culinario, che pensiamo sia, invece, la strada giusta per aiutarla a posizionarsi verso il mercato asiatico, che non la conosce ancora per questo aspetto”.

Riqualificazioni per essere competitivi

C’è chi, a fronte del periodo complicato, ha anticipato le ristrutturazioni, come Italian Hospitality Collection: “Abbiamo riposizionato Grotta Giusti (situato in provincia di Pistoia, a Monsummano Terme, ndr) – ha raccontato il group director Marcello Cicalò -, intervenendo sulle stanze, il ristorante e la piscina. Riaprirà il 18 giugno, diventando un 5 stelle. Per Fonteverde (che sorge a San Casciano dei Bagni, Siena, ndr) c’è stato un fine tuning: abbiamo rifatto le camere e la Spa”. Quest’ultimo è stata un’ancora di salvezza, dato che “è prevalentemente frequentato da italiani”. Il manager ha anche evidenziato come sia “aumentata la tariffa media su food&beverage e Spa”, a testimonianza del fatto che i nostri connazionali siano focalizzati su wellness e benessere. Per il resto gli indicatori “sono del 30-35% più bassi del 2019, anche se maggio è stato eccezionale e giugno sembra promettere bene”. Manca ancora la componente estera: “Le prenotazioni straniere sono il 7-10%, di solito si attestano intorno al 45%. Ma la domanda sta aumentando e siamo fiduciosi, anche per l’apertura a giorni del Chia Laguna”.

Nicoletta Somma e Stefania Vicini