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Lusso: l’interesse c’è, mancano gli standard

L’immobiliare di lusso in Italia si conferma un mercato chiave e sempre sotto la lente degli investitori esteri. La conferma viene dal Global Luxury Landscape report 20211 di Berkshire Hathaway HomeServices – rete di intermediazione internazionale attiva in Italia attraverso la partnership con Maggi Properties – che sottolinea come la pandemia abbia accentuato l’attenzione nei confronti del nostro Paese. Le richieste che provengono dall’estero sottolineano l’interesse anche per aree più periferiche come, ad esempio, i Colli Piacentini e la zona dei laghi (Como, Garda e Maggiore). Questa crescita non coinvolge solo il residenziale, ma anche l’intero sistema ricettivo italiano, sempre più, anche in una fase di pandemia calante, “the place to be”.

Per mettere a sistema tutto questo valore, spesso nascosto dell’hospitality made in Italy, serve connettere con efficienza domanda e offerta. Forte dell’esperienza nell’attività di brokerage e di property finding, Berkshire Hathaway HomeServices arricchisce la sua competenza nel settore ricettivo in Italia grazie alla partnership con Horwath HTL – leader mondiale nella consulenza del settore hospitality. Questa collaborazione vuole rispondere alle esigenze degli investitori nel ramo alberghiero.

Tra interesse e delusione

Il contesto è sfidante: la proposta di strutture ricettive sfrutta le potenzialità turistiche e paesaggistiche italiane per attirare clienti internazionali, ma allo stesso tempo li lascia delusi sulle nuove features del deal immobiliare. Alcuni elementi del gap: burocrazia lenta e complessa, proprietà frammentata tra diversi soci/famigliari, aspettative di servizi e connessione con i principali centri turistici, nuovi modelli finanziari e di sviluppo. “Questo contesto crea distanza dalle richieste degli investitori che lamentano lungaggini dei negoziati, mediatori improvvisati incapaci di guidare attraverso i vincoli architettonici del piano urbanistico o delle Belle Arti e una burocrazia senza tempi certi”, spiega l’analisi.

Marcus Benussi, managing partner & general counsel di Berkshire Hathaway HomeServices – Maggi Properties, commenta: “Il nostro network raccoglie mandati di property finding e talvolta questi impattano sul divario tra le aspettative degli investitori stranieri e una mancanza di comprensione degli standard del lusso internazionale. L’interesse per il Belpaese è sempre molto forte, in crescita, ma serve un soggetto – e Berkshire Hathaway HomeServices si propone così – in grado di accompagnare i venditori verso il successo del deal internazionale”.

L’offerta

“Storicamente nel nostro Paese l’offerta alberghiera si concentra su strutture a 3 stelle, che rappresentano oltre il 46% delle quasi 33 mila proprietà presenti sul territorio”, aggiunge Zoran Bacic, senior partner & managing director di Horwath HTL.

“In questo scenario, gli hotel di lusso, con 5 stelle e 5 stelle lusso, cresceranno almeno del 25%, in forte controtendenza rispetto all’intero settore. Eppure, il loro peso sul totale delle strutture ricettive rimane fermo sotto al 2%. La domanda del turismo di lusso è destinata a crescere, bisogna quindi saper cogliere questa forte volontà di investimento che arriva dal mercato internazionale. I proprietari devono valutare i necessari investimenti per trarne infine un valore moltiplicato”, conclude Marcus Benussi.

Il trend prenotazioni

Sempre in tema di lusso Paolo Barletta, ceo Arsenale Spa, società operante nell’ospitalità di lusso, ha sottolineato che “i numeri di occupazione delle strutture alberghiere del mese di agosto sono stati positivi, anche Arsenale ha riscontrato al Santavenere di Maratea il tutto esaurito. Io penso che l’Italia andrà sempre meglio nel post pandemia, il leisure crescerà ancora rispetto ai livelli pre-covid, mente il turismo business registrerà un calo destinato a perdurare. L’Italia però dovrà farsi trovare pronta, implementando le strutture turistiche compresi i trasporti e le connessioni, non solo gli hotel. Se succederà questo, avremo una ripresa fortissima”.

“Come Arsenale – ha proseguito Barletta – siamo convinti che solo facendo innovazione, si potrà uscire dalla crisi, prima e meglio. Abbiamo realizzato il Treno della Dolce Vita, dando all’Italia un genere di servizio che non c’era. Gli scettici mi chiedono perché abbiamo pensato a un treno di lusso per il turismo lento in Italia, ma io rispondo che la cosa davvero assurda è che questo servizio non esistesse già. Non abbiamo inventato niente, esiste in Giappone, Russia, Perù, Spagna, Francia, India, Canada, dappertutto, tranne in Italia. Abbiamo 16mila km di ferrovie, di cui 6 mila km non elettrificati, che raggiungono i punti più sperduti, da Pachino al Cadore, da Montalcino ad Alba, ma non c’è un treno turistico che raggiunga e colleghi questi posti creando un’esperienza ed un nuovo modo di fare turismo”.

Il sistema bancario

Per quanto riguarda il sistema bancario, il manager ha dichiarato che “ha dei forti limiti. Le banche non finanziano l’hospitality perché a loro giudizio è troppo pericoloso – ha affermato – mentre ci sono fondi stranieri che hanno molta liquidità e che da due anni non fanno altro che investimenti in Italia. Gli stessi fondi trovano poi terreno fertile dalle banche italiane per farsi finanziare queste operazioni. La cosa davvero assurda però è che i fondi si affidano spesso a partner italiani che conoscono il territorio e che potrebbero essere finanziati direttamente dalle banche. Invece di fatto si creano spread finanziari disintermediando un pezzo della filiera. La politica avrebbe dovuto, in questi anni di pandemia, agevolare i finanziamenti delle banche affinché le strutture alberghiere potessero non solo pagare gli stipendi, ma anche rinnovarsi e ristrutturarsi. Invece abbiamo ancora alberghi, anche a 5 stelle, che non sono al passo con gli standard che dovrebbero offrire. A risentirne è la qualità del servizio perché non sono stati fatti investimenti nella struttura.”

“A chi dice che le grandi catene ci mangeranno, rispondo che non sono particolarmente preoccupato che le grandi catene internazionali arrivino in Italia. Se si passa dal 7% attuale al 25% di penetrazione, quando la media in Europa supera il 30%, è un fattore positivo. Gli investimenti, la forza lavoro, le merci, la struttura alberghiera stessa, continuerebbero ad essere italiane e creare indotto nel nostro paese”, ha concluso.

Laura Dominici