Nonostante gli effetti causati dalle restrizioni al turismo nella fase più critica della pandemia, il mercato hospitality in Italia si è dimostrato resiliente. Questo lo scenario emerso dal nuovo Rapporto sul patrimonio immobiliare alberghiero, realizzato dal Dipartimento di Ricerca di Wcg – World Capital Group insieme a PKF Hotelexperts hospitality group, in collaborazione con Nomisma, Rics, Associazione Italiana Confindustria Alberghi e Federalberghi Roma.

Il patrimonio immobiliare alberghiero italiano

Focalizzandosi sul valore del patrimonio immobiliare alberghiero italiano, dalle stime emerge una sostanziale tenuta. Infatti, secondo le ultime stime il valore del patrimonio ammonta a 116,3 mld, -1,5% rispetto al periodo pre-pandemico. Nel dettaglio, l’impatto maggiore ha interessato le strutture ricettive 3 stelle sia pur in misura, come abbiamo visto, non determinante. Interessante notare poi che l’emergenza ha rappresentato l’occasione per la ristrutturazione e riconversione di molte strutture appartenenti a tale categoria in hotel a 4, e in alcuni casi a 5, stelle.

I valori relativi agli hotel di lusso, invece, sono stati stabili rispetto al periodo pre-emergenziale, e in alcuni casi sono stati osservati perfino degli incrementi, e questo grazie alla domanda costante e al consistente pregio degli immobili.

Le stime

Soffermandosi sulle stime del patrimonio immobiliare alberghiero suddiviso per ogni cluster, dal rapporto emerge che il segmento città registra un valore pari a 36 mld, in piena stabilità rispetto al periodo pre-pandemia. 
Per quanto riguarda la top 10 delle città è Roma, con un patrimonio immobiliare alberghiero di circa 12,8 mld, a posizionarsi al primo posto. Segue Milano con un patrimonio immobiliare stimato di circa 7 mld, Venezia con circa 6 mld e Firenze con circa 3,4 mld.

Spostandosi sul cluster mare, nella sua totalità esso ha un valore pari a 17,7 mld, in lieve diminuzione rispetto al 2020 (-5,3%). Tra le località di mare analizzate è la Campania a posizionarsi al primo posto della top 10 del cluster per le strutture ricettive 4 e 5 stelle.

Per quanto riguarda il cluster montagna, tale segmento registra un valore totale pari a 3 mld, in forte diminuzione rispetto al periodo pre-pandemica (-19%, si tratta del cluster che più ha sofferto le chiusure imposte dalle disposizioni normative, prevalentemente concentrate nei periodi in cui tale prodotto ricettivo sarebbe stato maggiormente richiesto).

Il valore di locazione

Novità di questa edizione del rapporto è un focus sul valore di locazione delle strutture ricettive nelle prime location italiane e sulle nuove aperture. Focalizzandosi sui canoni di locazione, dai dati, rielaborati dal Dipartimento di Ricerca di Wcg – World Capital Group, emerge che il valore immobiliare medio degli hotel di lusso con almeno 200 stanze è più alto a Venezia ed è pari a 59 euro/mq, mentre quello degli hotel di lusso con più di 200 stanze è più alto nella città di Milano ed è pari a 36 euro/mq.

Firenze è la città dove il valore immobiliare medio degli hotel con almeno 200 stanze è più alto ed è rispettivamente di 71 euro/mq per le strutture di fascia alta, di 45.5 euro/mq per quelle di fascia media e di 27 euro/mq per quelle di fascia economica. Infine, il valore immobiliare medio degli hotel con più di 200 stanze è maggiore a Roma.

In corso 819 attività

Per quanto riguarda invece le nuove aperture, l’interesse nel comparto alberghiero italiano resta molto alto. La strategia adottata dagli investitori è quella di approfittare di questo periodo di transizione per ristrutturare e rinnovare le strutture esistenti e creare nuovi prodotti. Al momento sono in corso 819 attività di ristrutturazione e nuova costruzione, di cui il 65% sarà ultimato entro la fine del 2022. Di queste attività il 71% è costituita da attività di nuova costruzione.

Tra le nuove aperture previste per l’anno prossimo, è interessante citare il Bulgari Hotel Roma, che sorgerà nel cuore del rione Campo Marzio, a pochi minuti dalla scalinata di Trinità dei Monti, da Via del Corso e dalla celebre boutique capitolina di Via dei Condotti. La struttura occuperà un palazzo modernista degli anni ’30, affacciato sull’Ara Pacis e il Mausoleo di Augusto. L’hotel ospiterà oltre 100 camere, in maggioranza suite, insieme a Il Ristorante – Niko Romito e Il Bulgari Bar.

Il settore turistico

Il report risulta arricchito da importanti insight sul settore turistico frutto di due diverse indagini svolte da Nomisma per World Capital Group (periodo settembre-ottobre 2021) e che hanno visto il coinvolgimento di strutture ricettive da un lato e di turisti Uk e Usa dall’altro.

Gli operatori alberghieri ed extra-alberghieri mostrano una visione ottimistica dell’andamento degli arrivi nelle strutture, prevedendo non solo un numero di ospiti pari a quello del 2019, ma addirittura un superamento dello stesso, soprattutto guardando agli ospiti internazionali. A questo si accompagna la previsione di un aumento della permanenza media. Convinzione presente soprattutto tra gli operatori delle strutture extra-alberghieri e animata dalle nuove abitudini di smart working svolto anche nelle località turistiche. Fenomeni accompagnati da una crescita del fatturato, data per certa da 1 operatore alberghiero su 4 e dal 46% degli operatori extra-alberghieri. Contestualmente una parte degli operatori (circa 1 su 3) ha messo in conto un aumento dei prezzi delle camere rispetto al periodo pre-pandemico.

Alla visione degli operatori viene affiancata quella dei turisti stranieri (Uk e Usa), che mostrano forte la voglia di tornare a viaggiare – in particolare verso hotel di lusso (37%), hotel a 3 stelle (25% turisti Uk, 16% turisti Usa) e case e appartamenti in affitto (15% Uk e 14% Usa).

La tematica dell’Esg

Nel rapporto viene dato spazio alla tematica dell’Esg, tendenza di spicco nel comparto hospitality. In termini di efficientamento energetico, il settore alberghiero presenta molte possibilità di crescita. Nonostante ciò, come emerge da una recente survey di Wcg – World Capital Group, circa il 35% degli operatori alberghieri e il 33% degli operatori extra-alberghieri intervistati non ha mai migliorato la propria classe energetica o effettuato interventi atti a ridurre lo spreco energetico. Oltre al set dati la nuova edizione del rapporto conta le testimonianze di importanti player del comparto alberghiero, quali Aica, Federalberghi Roma, Arsenale, B&B Hotels, Sda Bocconi, Provincia Autonoma di Trento, Regione Emilia Romagna, Regione Lombardia.

I commenti

“Gli incentivi governativi, la voglia di riguadagnare terreno degli albergatori sommata alla domanda ricettiva in ripresa sta rimettendo le basi per un comparto in ascesa e solido – dichiara Mattia Danese, head of hospitality di Wcg – World Capital Group –. Nonostante gli effetti della pandemia, il settore hospitality si sta dimostrando resiliente. L’interesse per questa asset class continua a persistere, a confermarlo le nuove aperture in pipeline previste per i prossimi mesi, come per esempio la famosa catena alberghiera Six Senses, che farà il suo debutto in Italia il prossimo autunno, precisamente nella città di Roma”.

“Stiamo uscendo da due anni di pandemia e la guerra in Ucraina sta complicando le cose, ma il mercato immobiliare alberghiero sta tenendo soprattutto in alcune importanti città come Milano e Venezia e famose destinazioni turistiche come Cortina, la Toscana e la Puglia – commenta Giorgio Bianchi, managing director | head of Italy di PKF hospitality group – c’è un interesse forte del mercato verso destinazioni che un tempo erano considerate secondarie e che adesso vengono chiamate alternative come Trieste, Genova e Bari. I temi del rinnovamento, del rilancio dell’offerta con nuovi format e concept e della sostenibilità sono fondamentali ed imprescindibili ora e per i prossimi anni”.

“Siamo davanti ad una tiepida ripresa – commenta Giuseppe Roscioli, presidente di Federalberghi Roma -. A febbraio speravamo di uscirne prima da questa lunghissima crisi, ma i venti di guerra hanno gelato gli entusiasmi, mai come ora purtroppo crediamo che l’orizzonte della ripresa vera, quindi il ritorno ai fatturati 2019, non potrà avvenire prima del 2024. Ci aspettano ancora anni difficili e probabilmente senza nessun aiuto di Stato”.