Quasi 1 mld di euro investiti in alberghi, 36 strutture e quasi 5mila camere. Sono i numeri di Castello Sgr, società di gestione del risparmio indipendente, che opera nella gestione di strumenti di investimento destinati al settore real estate, secondo quanto affermato da Giampiero Schiavo, chief executive officer, intervenuto al recente convegno organizzato da Università Bocconi e Confindustria Alberghi.
“In queste strutture ci sono quasi tutte le tipologie di contratti”, fa presente Schiavo, gestione diretta, franchising, management contract e  affitto. Con una presenza sul territorio nazionale che va “dalla VdA alla Puglia e in tutte le principali città italiane”. Questo il raggio d’azione di Castello Sgr, che, nella sua veste di partner strategico di investitori, nazionali ed internazionali, che vogliono allocare il proprio capitale sul mercato immobiliare italiano, analizzando la situazione attuale di mercato, la definisce “un momento economico difficile, che esprime una grande volatilità e una grandissima incertezza su quello che è il futuro”, riconosce il manager.

Orizzonte temporale ristretto

Questa incertezza incide sugli orizzonti temporali. “In finanza siamo abituati a ragionare con business plan a 3-5 anni e a volte anche qualche anno in più a seconda del capitale utilizzato, oggi l’orizzonte temporale si è ristretto tantissimo e questo fa fatica a relazionarsi con il mondo alberghiero”.

Però c’è anche da dire che “l’alberghiero è diventato uno degli asset class più importanti come orizzonte temporale di investimento da parte di tutti. Nel 2022 abbiamo raggiunto quasi 2 mld di transazioni. Credo che sarà un trend abbastanza costante, non credo fortemente in crescita, perché fare 2 mld di transazioni in alberghi ogni anno in Italia è difficile, visto che è difficile il contesto in cui operiamo”, motiva.

Uscirà dal mercato il 30% delle strutture

I numeri del comparto si conoscono bene, 33mila strutture e una dimensione piccola. Numeri che secondo Schiavo si devono “pulire”. Si parla tanto di Esg, di sostenibilità, proprio in base a ciò, il manager crede che “nei prossimi 5/10 anni assisteremo ad una uscita dal mercato di più del 30% delle 33mila strutture esistenti, perché sono totalmente inadeguate e qualsiasi investimento fatto su di loro è privo di senso”. E’ anche vero che ci sono “gruppi italiani che stanno crescendo bene, ma ne abbiamo sempre meno. Per crescere il mercato ha bisogno di aggregazione“, però “servono capitali, non solo per stimolare l’aggregazione, ma anche per investire nel real estate”.

Investire in hotel

L’investimento in hotel è fatto da due componenti: la parte gestionale e la parte immobiliare. Schiavo spiega che “la separazione delle due componenti può essere fatta su un business plan, ma dal punto di vista gestionale si devono mettere insieme, non si può avere il gestore che vuole investire per creare profitto sulle camere e il proprietario che tira il freno a mano perché non ha capitali. Una separazione serve per ottimizzare la struttura, ma dal punto di vista della regia deve essere unica”. Schiavo sa bene che questo è “il punto più delicato, ma è anche il punto per cui i capitali che noi rappresentiamo investono in queste strutture, perché la creazione di valore che si può portare nell’investimento alberghiero è esponenziale”.

I nuovi progetti su Roma

Tra i progetti in fase di apertura, ce n’è uno a Roma, che aprirà tra 30-60 giorni. Si tratta di un esempio di riposizionamento di una struttura “gestita da una famiglia italiana, l’abbiamo comprata e abbiamo totalmente sventrato l’immobile per un riposizionamento 5 stelle”.

Dal canto suo Roma “è una delle città che ha vissuto più attrazione di capitali da parte dei fondi, nei prossimi 24 mesi apriranno 2500 camere per il segmento ultra luxury (Bulgari, Mandarin, Four Season, Six Sense) che ha portato alla città un’esplosione di richieste”. E questo perchè il turista luxury oggi a Roma “non arriva o fa un viaggio in giornata o non si ferma in quanto ci sono poco più di tre strutture luxury (segmento ultra luxury)”. Però, su questo fronte l’Italia ha un grande potenziale, “essendo il Paese con il più alto numero di destinazioni luxury rispetto ai nostri competitor europei, se ne contano più di 15. Il che deve essere accompagnato da un programma infrastrutturale”.

Le criticità

Nell’era post-Covid, “il tema del personale è il problema più importante che hanno tutte le strutture. Chi è grande ha più facilità, perché attrae e gestisce meglio, mentre chi è piccolo soffre di più – dice Schiavo -. In termini di sviluppo una delle criticità più importanti esistenti oggi sul mercato dei capitali è la componente del debito“. Dal canto suo Castello Sgr è attiva non solo nella componente equity (acquisto diretto delle strutture), ma anche in quella del finanziamento, “ovviamente non a tassi bancari, ma è più veloce, può spingere leve più importanti e può fornire dosi di capitali che servono a fare una transazione”.

Nel nostro Paese negli ultimi anni si sono viste “molte aggregazioni, ma anche l’ingresso di investitori internazionali nella parte vacanze“. Un esempio è l’operazione fatta dal fondo Azora in Bluserena, “credo che ciò spinga gli operatori a fare una riflessione e spinga a creare aziende sempre più grandi che possano competere sul mercato internazionale assieme ai nostri concorrenti francesi e spagnoli”, si attende Schiavo.

Stefania Vicini