“I valori dell’Adr spingono l’hospitality italiana”

Si assiste ad un forte interesse per gli asset alberghieri del nostro Paese, anche se l’atteggiamento “wait & see” porta gli investitori ad un approccio cauto nei confronti delle transazioni. A beneficio dell’hospitality italiana, i valori dell’Adr e del RevPar, che nelle strutture alto di gamma sono in crescita. A fare il punto sul settore è Luca Cerretani, director head of Italy di PKF hospitality group, che presenta anche le novità di 196+ forum Milan, l’evento in programma il 16 e 17 aprile in zona Tortona. 

 

Gv: Come si connota la nuova edizione di 196+ forum Milan e quali i focus su cui si incentrano i lavori? 

“Quest’anno il forum cambia location, si sposta infatti da zona Lambrate a zona Tortona, nel cuore del Salone del Mobile, il nhow Milan. Inoltre, sarà un evento che si svilupperà in due giornate. Il 16 aprile si terrà il nostro Walk & Talk tour, un itinerario che conduce in alcune delle principali strutture del panorama milanese (principalmente nuove aperture o alberghi recentemente ristrutturati, ndr). Il focus di quest’anno è l’architettura e il design delle strutture alberghiere. Prevediamo la presenza di diversi architetti all’evento. Il 17 aprile, dopo la conferenza, si terrà anche il nostro “Festive Dinner”, in cui verrà proclamato il vincitore degli Hotel Design Awards, un premio che viene dato alla struttura ricettiva aperta tra ottobre 2021 e aprile 2023 che si è particolarmente distinta dal punto di vista architettonico”.
 

Gv: Dal punto di vista degli investimenti abbiamo visto un rallentamento e una grande prudenza: come interpreta, alla luce dell’osservatorio Pkf, l’andamento del real estate in Italia? 

“Confermo l’analisi che vede un rallentamento nelle transazioni, ma allo stesso tempo assistiamo ad un incremento della domanda. Non siamo ancora giunti alla fase di decisione d’acquisto e di finalizzazione delle operazioni, ma le indagini di mercato, le valuation vanno avanti. Riceviamo costantemente richieste di approfondimento su tutta l’Italia dai resort di montagna a quelli balneari, dalle città fino al countryside. Ci sono diversi investitori che ci hanno contattato a inizio anno chiedendoci location fuori dalle big four, asset presenti in città secondarie o in fase di sviluppo. Si tratta prevalentemente di operazioni opportunistiche e nella maggior parte dei casi si tratta di progetti condotti da fondi che stanno cercando un ritorno interessante. Poi ci sono anche altri progetti più piccoli promossi da imprenditori italiani e con una logica più a lungo termine. In particolare si assiste ad asset dove i proprietari vogliono vendere a qualcuno che abbia piani a lungo termine”.  

 

Gv: Gli investimenti sono ancora prevalentemente in mano agli stranieri. Non è ancora tempo per una riscossa italiana? 

“Ritengo che sia ancora presto per vedere un buon numero di investitori italiani. Hanno tante preoccupazioni, così come gli stranieri e chi ha un immobile e dovesse trasformarlo verrebbe frenato dal costo dei lavori, dai rincari energetici, dall’inflazione. Tutto questo induce ad un comportamento prudente”. 

 

Gv: A dispetto delle incertezze di mercato abbiamo visto che nell’alto di gamma Revpar e Adr hanno tenuto nel 2022 un buon livello: quali le aspettative per il 2023? 

“La situazione è così non solo a Firenze o Milano. Revpar e Adr nelle strutture alto di gamma sono in crescita. Il fattore trainante è comunque l’Adr e questo ci fa tornare all’inizio. Noi siamo positivi perché vediamo una domanda turistica forte. Questo giustifica gli investimenti, nonostante i rischi obiettivi presenti sul mercato. E’ una considerazione che viene reiterata da tutti i nostri business partner e vale per l’Italia, ma anche per Spagna e Grecia, per tutto il Sud Europa. Le aspettative 2023 sono quindi positive e in quasi tutte le destinazioni abbiamo superato i numeri pre Covid, con un completo recupero rispetto al pre pandemia e ci prepariamo ad un 2023 ambizioso”. 

Gv: Il design è un elemento che caratterizza sempre di più il successo di una struttura alberghiera: in questo senso che tipo di tendenze si possono notare e quale l’impatto Esg? 

“Sarò molto curioso di vedere i riflessi nelle nuove aperture in corso. E’ un elemento essenziale del business alberghiero e gli investitori chiedono già in fase di valutazione quella che è la progettualità collegata all’asset. In questo senso in particolare la struttura Six Senses di Roma sarà un progetto da seguire con attenzione”.  

 

Gv: Continuano, anche in fase post Covid i tradizionali contrasti tra architetti, designer e proprietari? 

“Questi contrasti fanno parte delle consuete dinamiche tra architetti e proprietari. Non mancano mai. Da un lato bisogna lasciare creatività ad architetti e designer per rendere unica la struttura, in quanto aiuta molto sul fronte commerciale e di posizionamente, ma occorre anche bilanciare le competenze.  E’ inoltre essenziale portare avanti le istanze Esg. I designer hanno un’alta conoscenza e una creatività che permette di diventare dei leader in questo senso, ma in tema di Esg in Italia siamo ancora indietro in modo imbarazzante”. 

Gv: Come vede il successo dei resort, sia in Italia che in campo internazionale: è un trend che varrà per i prossimi anni, e perché? 

“Credo che questo trend continuerà nei prossimi anni sia in Italia che in Spagna, Grecia e anche in Albania, Croazia e Montenegro. Uno dei motivi per cui cresce l’interesse per questa asset class è perché c’è tanta nuova offerta e il prodotto sta cambiando, si sta rinnovando. Lo stesso concetto di resort si è trasformato, è sempre meno il classico villaggio e sta puntando su esperienza, con una stagionalità più lunga, anche grazie al Mice. Il Covid ci ha allenato per quanto riguarda le analisi di break even. Tutti abbiamo fatto analisi sulla convenienza o meno di aprire una struttura e ha incentivato nelle aziende questa competenza”. 

Laura Dominici

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