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Spinta sull’automazione nello sviluppo di Micasas

Rinnovamento di 50 appartamenti e sviluppo di un’offerta di “service office”: sono gli investimenti più recenti intrapresi da Micasas, ma altri sono in arrivo, tra Milano e Como. Ne parliamo con Edoardo Piva, presidente della società benefit Micasas e vicepresidente Rescasa Lombardia.

La premessa

Per inquadrare meglio il fenomeno degli affitti brevi o di medio periodo, Piva fa riferimento ad una trasformazione del modello di consumo, con il conseguente eclissarsi dei tradizionali residence e lo sviluppo di nuove formule di ospitalità. “Dal punto di vista dei gestori – osserva – negli ultimi 2-3 anni c’è stato un consolidamento e una riorganizzazione. Oggi sul mercato i grandi player sono 4 o 5 e possono arrivare a gestire in Italia tra 1500 e 2000 appartamenti ognuno, con alcune realtà quotate”. Un altro aspetto positivo, secondo Piva, è il fatto che questa azione di consolidamento ha suscitato attenzione da parte della finanza istituzionale. “Il prodotto immobiliare che contiene i serviced apartment – commenta il manager – è un prodotto nuovo (fa l’esempio di Hines, o dei Benetton con 21 Way of living), che ha trascinato la logica dell’utilizzo misto. La finanza ha così investito in prodotti verticalizzati su certe fasce. Il riferimento va all’operazione di Hines a Milano con appartamenti, negozi, supermercati e spazi di lavoro in un unico indirizzo o Benetton che ha creato un co-living, o CityPop, brand nato in Svizzera e sviluppato da Artisa, con il progetto milanese dell’ex Unipol di viale Monza e i suoi oltre 200 appartamenti pronti entro fine 2024.

La scelta di Micasas

In questo scenario la scelta di Micasas (nata dalla quarantennale esperienza del Gruppo Mini Hotel, catena di alberghi di proprietà con ottimo rapporto qualità – prezzo) è stata quella di focalizzarsi sul segmento corporate verticalizzando l’offerta e rivolgendosi ad una clientela prevalentemente internazionale composta da multinazionali fidelizzate, risparmiando così in costi commerciali e basando il proprio successo su una clientela abituale e di valore. Un rapporto b2b accompagnato da uno sviluppo pianificato.

Lo sviluppo

La mission del brand, alla luce dei cambiamenti intercorsi nella domanda e nell’offerta, è stata quella di accompagnare la logica della verticalizzazione dando sempre più servizi integrati, dall’aspetto immigratorio alla ricerca di scuole e tanto altro ancora. Già prima del Covid c’è stata la spinta verso l’automazione (con l’introduzione di un totem 10 anni orsono) e poi attraverso l’investimento di 50mila euro in una società di Pescara che gestiva l’automazione trasferendola in ogni appartamento con l’introduzione di maniglie elettroniche e tablet. Altra riflessione è emersa invece durante la fase di lockdown, “quando abbiamo ricevuto richieste di affitto di monolocali anche per il mondo del lavoro – dichiara Piva -. Da qui è nata un’offerta di service office destinata ad uffici multipiano, all’interno di un immobile di proprietà in zona Cordusio, con uffici singoli completi di tutto, dall’arredo alla rete wifi, da noi mantenuti e gestiti in ogni aspetto operativo e destinati ad una clientela business”. A questo progetto è stato integrato da poco uno spazio modulabile di quasi mille mq, con salette riunioni e un’area per organizzare riunioni o conferenze fino a 300 persone.

Se gli investimenti più recenti riguardano, oltre al service office, il rinnovamento di 50 appartamenti in due strutture, interessati da lavori sulla parte impiantistica con l’utilizzo di tecnologie di ultima generazione e la dotazione di sistemi di controllo remoto, non mancano i progetti in pipeline, per oltre 2 milioni di investimenti previsti. “Su Milano – racconta Piva – ci sarà lo sviluppo di altri 600 mq in modalità service office in zona centrale e su Como stiamo lavorando su un cantiere in apertura nel 2024 per 36 unità ricettive in formula mixed use, con spazi ad uso ufficio per gli ospiti. Sarà un progetto proiettato alla sostenibilità integrata e alla componente ambientale e sociale con soluzioni a supporto di ospiti disabili”.

La marginalità

Un importante punto a favore dei serviced apartment rispetto all’ospitalità alberghiera tradizionale, secondo Piva, è quello della redditività: “Nel primo caso i conti economici hanno margini un po’ più alti e la componente di servizi è più leggera. Anche la rotazione (ossia il periodo di soggiorno) più lungo permette di tenere contenuti i costi operativi. “Un albergo economicamente sostenibile con un centinaio di camere va a breakeven quando supera la soglia del 50% di occupazione, mentre i serviced apartment con 20 o 30 appartamenti raggiungono il breakeven sotto al 30%”, aggiunge.

Il fatturato

Se nel 2020, causa Covid, Micasas ha perso il 40% fatturato rispetto all’esercizio precedente che era pari a 1,7 milioni di euro, nel 2021 il fatturato aveva già recuperato, con una flessione del 10-15% sul 2019. A seguire, il pareggio nel 2022 “e quest’anno – conclude Piva – siamo già oggi 4 mesi avanti rispetto al 2022 e con 90 appartamenti su 4 strutture puntiamo a superare i 2 milioni di euro di fatturato”. L.D.

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