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Al real estate servono dati in tempo reale

“Con l’approssimarsi del Natale per il turismo italiano è già ora di consuntivi. Le prime proiezioni parlano di un anno sostanzialmente positivo, probabilmente superiore al 2022 per arrivi e presenze, ma certamente con entrate in crescita grazie al generalizzato aumento dei prezzi che nel settore lusso sono cresciuti in un paio d’anni anche oltre il 50%”. A parlare è Emilio Valdameri, real estate strategy consultant, che sostiene l’alto valore evocativo del nostro Paese nell’immaginario internazionale. “L’Italia resta la destinazione turistica più ambita – afferma – e quella che al mondo ha evidenziato i migliori risultati nella ripresa post-pandemia con Milano e Roma che sono, con Parigi, le città in cui gli alberghi hanno registrato le migliori performance degli ultimi tre anni”.

Ah: Ma le performance non sono state sempre super positive.

“Sì certamente. Dopo un ottimo inizio d’anno, l’estate è stata in chiaroscuro, mentre l’autunno è stato graziato da temperature sopra la media e tanto sole, almeno fino a fine ottobre. Fattori che stanno garantendo il buon risultato, anche se sotto le aspettative in alcuni comparti, a causa dell’inflazione che ha determinato un calo della domanda interna”.

Ah: Cosa ha trainato il ricettivo italiano?

“Il turismo ha avuto nel segmento lusso la sua “gemma”, grazie alla consolidata leadership per numero di alberghi aderenti alle catene specializzate, come, tanto per fare un esempio, The Leading Hotels of The World, ulteriormente cresciuta grazie a nuove aperture a Milano, Roma e nelle principali destinazioni turistiche. Soltanto nella capitale sono in arrivo altre duemila camere con nuovi brand e nuovi imprenditori. Segnando un nuovo record per le città d’arte, grazie al prepotente ritorno degli americani”.

Ah: Come si sta comportando il segmento “economy”?

“Grazie alle aperture di nuovi format e concept alberghieri, sta riprendendo a crescere anche il segmento economico. Da segnalare l’inarrestabile ascesa dello short-rent stimolato da Airbnb e che rileva segnali di ripresa nella fascia intermedia grazie agli affascinanti design/boutique hotel”.

Ah: Qual è il bilancio delle compravendite alberghiere?

“In questo contesto, generalmente positivo con molti alberghi che hanno migliorato le loro performance, a segnare il passo sono  le compravendite, calate del 50% nei primi nove mesi rispetto al 2022 e gli investimenti in nuove aperture o ristrutturazioni, a causa dell’elevato costo del denaro e del comprensibile momento di riflessione degli investitori dovuto all’instabilità socio-politica internazionale”.

Ah: Quale il trend della domanda da parte degli investitori istituzionali?

“Il calo è quasi interamente dovuto all’affievolirsi della domanda da parte degli investitori internazionali che hanno caratterizzato i due terzi delle acquisizioni “corporate” (quelle degli operatori più strutturati) in Italia degli ultimi anni. Evidentemente gli stranieri hanno colto molto più dei nostri operatori nazionali, alquanto latenti salvo rare eccezioni, le indubbie potenzialità di questo settore del real estate”.

Ah: Quali i problemi più sentiti da parte degli investitori interessati ad asset italiani?

“Uno dei principali problemi che gli investitori (soprattutto stranieri) incontrano nel nostro Paese, oltre alla snervante burocrazia che attanaglia la nostra imprenditoria, è la carenza di dati statistici in tempo reale. I dati ufficiali Istat/Eurostat disponibili oggi sono ad esempio quelli fermi a fine luglio, ampiamente provvisori e solo nazionali, senza dettagli su destinazioni e tipologie. Una carenza di dati ufficiali che permette a chiunque lo desideri di sfornare informazioni a proprio beneficio con ovvie conseguenze. Il nostro Paese dovrebbe dotarsi di un moderno sistema di rilevazione che possa essere alla base delle scelte strategiche. Per avere un quadro globale dei flussi e dei volumi di spesa bisogna generalmente attendere almeno nove mesi dopo la fine dell’anno solare, un lasso di tempo impensabile nell’era digitale. Eppure sul mercato ci sono società specializzate in grado di dare informazioni precise su valori e tendenze grazie a strumenti informatici avanzati”.

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