Il terzo trimestre del 2023 ha visto una tenuta del settore alberghiero, nonostante le peggiorate condizioni di accesso al credito e i nuovi rialzi dei tassi d’interesse. Su un volume di investimento totale pari a 1,5 miliardi di euro, rileva un’analisi di Cbre, in modesto recupero rispetto al trimestre precedente (+15%), ma ancora al di sotto (-52%) di quanto registrato nello stesso periodo del 2022, il mercato alberghiero pesa per 335 milioni di euro, in calo del 26% (year over year). Le ottime performance dei fondamentali dell’industria di riferimento continuano a sostenere gli investimenti in hotel, dove l’aumento dei prezzi medi per camera, e quindi dei valori di RevPar (Revenue Per Available Room), incoraggiano l’investimento in questa asset class. “Il mercato dell’ultimo trimestre ha visto una crescente attività da parte di hotel operator oltre a corporate deal – rileva l’analisi -. Gli acquirenti più attivi in questa fase si confermano i cash buyer, in particolare i family office, in grado di completare rapidamente le acquisizioni in un contesto di elevato costo del debito”.

Le cessioni di Six Senses e La Suvera hanno inoltre influenzato il volume delle transazioni, che, sempre secondo l’analisi Cbre, vedono per tutto il 2023 e sino al terzo trimestre (Q3 ytd) un dato pari a circa 0,85 miliardi di euro e secondo Giorgio Ribaudo, managing director di Thrends, ad oggi dovrebbe attestarsi intorno 1,1 – 1,2 miliardi di euro, con l’anno che potrebbe chiudersi con un volume di transazioni nel settore alberghiero di circa 1,4-1,5 miliardi di euro. Le stime di Cushman & Wakefield riportate dal Sole 24 Ore confermano una prospettiva di chiusura d’anno a quota 1,2-1,4 miliardi, anche se ultimamente gli investitori mostrano una certa cautela, con un occhio al Sud, con Napoli e Palermo tra i nuovi target degli operatori internazionali, l’attenzione alle strutture e più in generale al lusso.

L’interesse non manca

La voglia di rilevare asset nel nostro Paese non manca, con un focus sempre costante sulle big four, sui resort e altri asset trophy, ma spesso è difficile far conciliare la domanda con un’offerta che vuole valorizzare al massimo i suoi asset, puntando sulle buone performance gestionali. Dall’ultima ricerca dell’Osservatorio Travel Innovation della School of Management del Politecnico di Milano, si evince che nel comparto ricettivo, considerando l’alberghiero e l’extralberghiero e tenendo conto dei flussi incoming e domestici, il fatturato alla fine di quest’anno raggiungerà quota 35,8 miliardi di euro, in crescita dell’11% rispetto al 2022, superando del 7% il livello del 2019.

Le sfide secondo Booking e Statista

Un sondaggio recentemente condotto da Statista per conto di Booking.com, ha messo in luce che tre albergatori su quattro ritengono che gli sviluppi in termini di tassi di occupazione delle camere siano stati buoni o molto buoni quest’anno. Solo qualche mese fa, a dirlo erano poco meno della metà degli intervistati. Una percentuale simile ha segnalato un aumento significativo o molto significativo della tariffa media giornaliera delle camere, passando dal 44% dell’estate al 75% attuale. Gli albergatori italiani sembrano quindi essere estremamente soddisfatti dello sviluppo della propria attività negli ultimi 6 mesi, con il 76% che lo definisce buono o molto buono (rispetto al 70% dell’estate e al 68% dell’autunno 2022). Anche le aspettative sul futuro sembrano in continuo miglioramento: si è passati da appena il 36% che diceva di avere aspettative positive o molto positive nell’autunno 2022, al 49% dell’estate 2023, al 63% attuale. A questi numeri positivi si combina una certa stabilità in tema investimenti. Il 79% degli albergatori afferma di voler continuare a investire come fatto negli ultimi 6 mesi, mentre il 15% ha in programma di aumentare gli investimenti e il 3% punta a ridurli. Anche sul fronte della trasformazione digitale quattro albergatori su cinque dichiarano di voler continuare a investire come fatto nel primo semestre dell’anno, mentre la sostenibilità è l’unico ambito in cui persiste (seppure in calo dall’indagine precedente) una certa volontà di effettuare maggiori investimenti (23%). A livello Ue, i tassi di occupazione delle camere e la tariffa media giornaliera sono aumentati in maniera più evidente per gli hotel rispetto agli affitti a breve termine. Ma anche all’interno del settore alberghiero la ripresa non è uniforme, con le strutture indipendenti che perdono terreno rispetto alle grandi catene.

I trend ad Ithic

Dal design che personalizza la struttura all’uso di materiali riciclati, alcuni dei nuovi trend alberghieri sono stati messi in luce nel corso del recente Ithic, l’evento dedicato al real estate alberghiero che si è svolto a Roma. Le ricerche di settore sottolineano che tutti i dettagli pensati per chi viaggia premiano chi li propone e l’attenzione alle “sustainable practices” può far risparmiare gli albergatori e far emergere un incremento del Roi, anche grazie all’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, in grado, ad esempio, di “capire come misurare il cibo da proporre agli ospiti”, ha spiegato Maud Bailly, ceo dei brand lusso di Accor (Sofitel Legend, Sofitel Hotels & Resorts, M Gallery Hotel Collection e Emblems Collection). Una tendenza che vede in primo piano il ruolo degli architetti, coinvolti direttamente in questo processo virtuoso. Massimo Ianni, founder di Massimo & Partners, ha puntato il dito sulla progettazione di “alberghi con un’anima. Mi sono reso conto nel tempo – ha dichiarato – che le idee creative sono difficili da implementare nelle grandi compagnie. Così ho creato una white label company”. Per centrare il concetto della “profitability” per Ianni bisogna pensare a “nuovi standard, hotel ben disegnati e trovare un valore addizionale”.

Concetti “purpose driven”

Per raggiungere il successo tutti i concetti devono essere purpose driven (anche verso i clienti e i collaboratori). Suscitare emozioni diventa fondamentale, “perché le persone devono sentirsi trasformate dopo il soggiorno. Ci deve essere anche un coinvolgimento con i locali. Tutto ciò che è rigenerativo è importante”, sottolinea Ianni. Da non trascurare poi, il fatto che per pianificare un hotel ci vogliono dai 2 ai 5 anni e occorre essere certi che il format sarà ancora pertinente, usando la creatività nell’uso dello spazio e dell’esperienza da proporre, guardando anche fuori dall’industry.

Spazi fluidi

L’architetto Marco Piva, ha poi sottolineato che la tendenza emersa prima del Covid di aprire gli spazi alberghieri alla cittadinanza con aree più fluide, è una tendenza che prosegue: “E’ fondamentale fare queste scelte. C’è un profondo legame tra la struttura ricettiva e il territorio – ha dichiarato -.  La ristorazione, poi, è un evento strategico e fondamentale per poter trattenere l’ospite all’interno della struttura. Negli hotel ci sono le condizioni per far sì che il food & beverage venga raccontato in modo adatto e più in generale gli spazi sono pensati in modo da rivivere la città, usati in modo dinamico e aperto”.

La linea della ripresa

Secondo Michael Grove, coo di Hotstats, l’Italia sta guidando la linea della ripresa, così come altri Paesi del Sud Europa, come Spagna, Portogallo e Grecia. Per Alessandro Lombardo, chief commercial officer di Gabetti, “le recenti operazioni di compravendita in Italia lasciano ben sperare, con 520 milioni di transazioni nei primi 9 mesi e 26 deal. L’interesse non è concentrato solo sulle grandi città, ma anche sul Centro e Sud Italia”. Ezio Poinelli, senior director Southern Europe di HVS, pur confermando che la situazione attuale è positiva per l’Italia, ha dichiarato che “non lo è così tanto per la profittabilità. Occorre analizzare la competitività dei mercati, la struttura dell’offerta e l’environment competitivo. In Italia siamo meno competitivi rispetto a Spagna e Portogallo, ad esempio, perché c’è meno crescita di domanda stabile sul lungo termine. Siamo bravi ad attrarre, ma non a far crescere la domanda in generale”.

Fase “wait and see”

Guido Castellini, senior advisor Coldwell Banker Commercial, ha parlato di “investitori che sono in fase wait and see, a causa dell’inflazione, della recessione e di tariffe che si stabilizzeranno verso l’alto. Più rapide le transazioni per gli hotel di lusso, che sono comprati cash, mentre il midscale risente dei tassi di interesse in aumento”.  E nel futuro Castellini vede quattro tipi di potenziali compratori: “Non tradizionali, investimenti opportunistici, hotel operator e mercati maggiori e investitori con grandi disponibilità”. Secondo Gabetti in questa fase si assiste al fenomeno del riposizionamento di vecchi hotel e “per il prossimo anno – ha stimato – potremmo arrivare ai 2 miliardi di euro di investimenti in Italia, con un 2024 che potrebbe profilarsi migliore del 2023”. Per il 2024 i prodotti più appetibili resteranno sempre le big four, anche per i valori immobiliari che esprimono, i resort di montagna per il cambiamento climatico e in generale quegli hotel che sposano il wellbeing concept, come i medical Spa resort.

Le strategie di “exit” dagli investimenti

Nel settore del real estate alberghiero il focus sono sempre le transazioni di compravendita, ma altrettanto importanti sono le strategie di “exit”, visto che i partner finanziari fanno operazioni a tempo. Le strategie sono tante, hanno dichiarato due legali esperti del settore, Marco Nicolini, associate partner di Chiomonti Studio Legale e Claudio Cerabolini, partner di Clifford Chance: “Ci sono i processi di gara per massimizzare il valore delle trattative one to one. Tra le prime cose da fare c’è quella di fare ordine in casa durante tutto il percorso di partnership, perché il futuro compratore si fa pagare eventuali disordini. Altro strumento – è stato detto – è quello delle polizze assicurative che dà vita ad un rapporto trilaterale, ma che allo stesso tempo protegge il valore”. Tra le tendenze future, secondo i legali si sta assistendo alla creazione di aggregazioni di boutique hotel, per limitare l’handicap delle piccole strutture, che è la tipica caratteristica del settore alberghiero italiano.

I 5 stelle guidano le performance

Il comparto dei 5 stelle guida la classifica delle performance alberghiere. Il comparto rappresenta il 28,5% di un fatturato globale stimato, secondo Thrends, a quota 22 miliardi di euro nel 2022. Numericamente i 5 stelle sono 668 quest’anno, con un totale di 44.768 stanze, numero che rappresenta il 4% del totale camere del mercato alberghiero e che lo scorso anno hanno prodotto un fatturato stimato di 6,3 miliardi.  La maggior parte degli hotel lusso sono presenti in Toscana, seguita da Lazio, Campania, Veneto e Lombardia. La classifica per città vede invece prima posizione Roma seguita da Milano, Venezia e Firenze. A prevalere sono gli hotel indipendenti, anche se la maggiore quantità di stanze luxury fa capo ad hotel di catena. Il margine operativo lordo dei 5 stelle è stato del 22,9% nel 2022.

Laura Dominici 

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