Lusso e leisure trainano gli investimenti

Per buona parte dell’anno da poco trascorso, l’incertezza economica e gli elevati costi di finanziamento hanno influenzato gli operatori nel prendere decisioni a lungo termine ma nell’ultimo trimestre l’Italia s’è desta.

Raggiunti i valori ’22

Secondo quanto riportato nell’Italy Hotel Investment Report 2023 di Ey, gli investimenti alberghieri in Italia nel 2023 sono in linea con il 2022: 1,6 miliardi di euro e circa 10mila camere vendute. Nonostante il volume sia inferiore all’anno record 2019, caratterizzato anche dalla vendita di trophy asset e grandi portafogli, il livello degli investimenti è allineato alla media del decennio.
La maggior parte dell’anno è stata caratterizzata da un rallentamento dell’attività transazionale, dovuto principalmente all’incertezza per l’aumento dei tassi di interesse, alla crescita economica lenta e agli elevati costi di finanziamento. Tuttavia, l’ultimo trimestre ha registrato un aumento delle transazioni (58% del volume totale) con la vendita di due trophy asset e di diversi hotel di medie dimensioni.

Destinazioni secondarie e turistiche

La ricerca Ey evidenzia anche un aumento significativo delle transazioni di piccoli asset in destinazioni secondarie e regionali soprattutto grazie alla ripresa delle vendite all’asta.
Il 2023 conferma il crescente interesse degli investitori per le destinazioni turistiche (45% del volume totale) che sono considerate resilienti e offrono tassi di rendimento più elevati. Tra le più rilevanti transazioni di resort figurano il portafoglio Pellicano Hotels, Il Sereno sul Lago di Como e il Grand Hotel Gardone sulle rive del Lago di Garda.
L’interesse è concentrato sugli investimenti a valore aggiunto (46% delle transazioni) che riguardano sia la conversione sia il rebranding di hotel esistenti, soprattutto nelle destinazioni leisure. Tuttavia, il 2023 segna anche la rinascita degli investimenti core (42% del volume totale), alimentato da grandi operazioni come Six Senses a Roma e Il Sereno sul Lago di Como.

Le grandi città

A causa del numero limitato di operazioni, le big 4 hanno rappresentato solo il 38% degli investimenti totali. Roma si conferma in testa per il secondo anno consecutivo, registrando vendite per 412 milioni di euro (25%), seguita da Milano (8%), Firenze (3%) e Venezia (2%).
Le città secondarie e regionali hanno aumentato l’appeal per gli investitori, rappresentando il 16% del volume totale. Le destinazioni turistiche hanno registrato la quota maggiore (46%), grazie alla vendita di beni prime in località chiave come il Lago di Como (Il Sereno), il Garda (Grand Hotel Gardone), la Sardegna (Free Beach Resort) e la riviera toscana (portafoglio Vacanze di Charme e Hotel Paradiso al Mare).

La locomotiva lusso

Grazie alle maggiori dimensioni delle operazioni e alla predominanza di trophy asset, il segmento 5 stelle continua ad alimentare il volume degli investimenti (43%) nonostante rappresenti solo il 7% delle camere.
I 4 stelle hanno registrato quasi lo stesso volume della categoria superiore ma le operazioni hanno coinvolto più di 6mila camere in 60 transazioni.

Passa il nazionale

Grazie all’acquisto del Six Senses da parte del gruppo Statuto, per la prima volta dal 2016 gli investitori nazionali hanno superato gli internazionali.
Nel 2023, il 46% delle transazioni ha coinvolto acquirenti internazionali, soprattutto europei (Francia e UK) mentre gli extraeuropei rappresentano il 23% del volume totale.
Considerando le transazioni rilevanti che hanno coinvolto almeno una figura internazionale (acquirente o venditore), si nota che i flussi netti di capitale verso il mercato alberghiero italiano sono costantemente positivi nel lungo termine.

Il profilo

Eccezion fatta per i costruttori, il profilo dell’investitore mostra una distribuzione piuttosto coerente tra le varie classi, con una leggera prevalenza di high net worth individual/family office (32%), seguiti da operatori alberghieri (29%) e private equity (19%).
Gli acquirenti nazionali sono risultati principalmente family office e operatori, gli europei equamente distribuiti tra operatori, fondi di private equity e istituzionali, quelli provenienti da Stati Uniti e Canada principalmente private equity e dal Mena soprattutto istituzionali.
Rispetto all’anno scorso, il 2023 è stato caratterizzato dalla predominanza di Hnwi/family office e operatori con investimenti core e acquisti diretti mentre le società di private equity hanno subito un rallentamento a causa dell’aumento del costo del capitale.

2024, cauto ottimismo

Il settore alberghiero ha dimostrato un’elevata capacità di recupero, con il RevPar che ha superato del 41% i livelli del 2019. La ripresa degli hotel urbani è stata notevole, trainata dalla riapertura delle frontiere e dal business travel e dal Mice.
Le prospettive generali sono cautamente ottimistiche, con una crescita modesta e costante per il 2024.
L’interesse dei finanziatori è in leggero aumento, accompagnato da modesti miglioramenti dei tassi d’interesse e dei rapporti di copertura del debito. Tuttavia, persistono l’incertezza sui tempi e sul ritmo delle future riduzioni dei tassi, così come preoccupazioni più ampie legate ai conflitti internazionali. Il mercato si mostrerà pertanto, nella prima metà dell’anno, cauto.
I principali investitori internazionali rimangono interessati all’Italia, concentrandosi principalmente su opportunità a valore aggiunto associate a trophy asset, che promettono rendimenti più elevati. Secondo l’Italy Hotel Investment Report 2023 di Ey il mercato nazionale continuerà a essere dominato da operazioni nei segmenti upper- upscale e luxury, in particolare nei mercati urbani primari e nelle destinazioni leisure. Inoltre, la fine degli “stand still” dovrebbe portare a un aumento delle vendite all’asta.
Il quadro lascia intravedere come investitori continueranno a cercare opportunità nelle destinazioni turistiche top come Cortina, i laghi italiani, la Sardegna e la Toscana e ci sarà interesse per forme di ospitalità alternative quali serviced apartment, branded residence nonché strutture ricettive open-air.

PO

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