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Quattro modelli di investimento per l’hospitality

Quattro tipologie di investitori italiani che credono nel settore alberghiero. Quattro modelli differenti con i loro portfolii e piani di sviluppo. Sono quelli portati avanti da Cdp Real Asset Sgr, Generali Sgr, Edizione Property – Gruppo Benetton e Castello Sgr. A metterli a confronto Mario Breglia di Scenari Immobiliari in occasione della sesta edizione dell’Hospitality Forum realizzato in collaborazione con Castello Sgr.

Il modello Cdp

Per Cdp sono 8 fondi gestiti, 90 immobili diretti, oltre 3 mld di masse gestite, oltre 5 mld di masse a regime e circa 10 mld di investimenti complessivi stimati. Le direttrici di intervento sono quattro: abitare sociale, riqualificazione di immobili ex pubblici, turismo, infrastrutture. Il modus operandi, come ha sottolineato Chiara Caruso, responsabile fondi turismo in Cdp, è quello di “lavorare in partnership e a fianco con gestori che hanno sviluppato rapporti di lungo termine o che vorranno farlo”.

Cdp ha duplicato il portafoglio gestione nell’ultimo anno e mezzo. Il portafoglio del Fondo Nazionale del Turismo conta 19 immobili in gestione, tra asset di pregio, business hotel, resort stagionali; 3800 camere, il 52% al Sud e nelle isole, al Nord il 38% e il 10% al Centro. Il 37% è in contesti urbani. Ammontano a 450 mln le risorse impegnate. Il target è: 50 immobili, 6mila camere, 15 gestori e 1 mld di masse gestite. Tra gli esempi di intervento illustrati dalla manager quello che riguarda Salsomaggiore e le Terme Berzieri di cui è in corso la riqualificazione, che sarà terminata a metà 2025. Avrà prodotto 95 nuovi occupati, 250mila presenze l’anno sul territorio. “Un’operazione che va nella direzione di sposare e sostenere la rinascita del settore termale che evolve nel benessere”, spiega Caruso.

Generali e il fondo ad hoc

Il secondo modello è quello portato avanti da Generali che ha ripreso a investite nel settore alberghiero. Prova ne è la recente trasformazione in Palazzo Cordusio Gran Meliá dello storico Palazzo Venezia, per oltre un secolo sede centrale milanese della compagnia di assicurazioni Generali, che ha visto l’arrivo del marchio Gran Meliá a Milano.

Generali ha in portafoglio gestione – dal punto di vista alberghiero – circa un billion, cioè “il 2,6% del totale attivi dei 38 billion a livello europeo. Sono 20 gli hotel”. A quanto dichiarato da Benedetto Giustiniani, head of South Europe in Generali Real Estate, al momento si sta facendo “un po’ di ordine, stiamo settando un fondo che nascerà a fine anno, in cui confluiranno questi immobili. L’obiettivo è di aprirlo anche a capitali terzi e fare investimenti ulteriori”.

Ad oggi il portafoglio vede il 50% degli asset alberghieri in Italia, con un peso del 25%. L’obiettivo è “crescere molto in Europa, attraverso acquisizione o cambi di destinazione d’uso. Per esempio a Madrid è in corso una trasformazione simile a quella fatta a Milano a Piazza Cordusio. Trasformeremo un immobile del gruppo a uffici nel cuore della città”. Questa volontà di crescita è dettata dal fatto che nel settore alberghiero viene individuato “un angolo di opportunità, dove esigenze e domanda sono in continua crescita a fronte dei flussi turistici sempre più elevati e di un’offerta contenuta”. L’obiettivo è quindi quello di coprire il gap. “A livello europeo oggi non esistono fondi core per l’hospitality paneuropei, vogliamo pertanto coprire questa mancanza che c’è sul mercato – spiega Giustiniani -. Sarà un fondo con una matrice core e attività value added”. Tra i Paesi in cui si punta a crescere c’è la Francia, essendoci solo un albergo.

In merito all’operazione fatta a Cordusio, a Milano, si è trattato di un immobile importante per il Gruppo Generali, che ha costruito 120 anni fa circa. E’ stato deciso di cambiarne la destinazione d’uso in quanto “volevamo aprire il building alla città, ai visitatori”. L’altro motivo è da ricondurre allo sviluppo vissuto dalla città stessa (Milano è tra i cinque comuni analizzati in un panel durante Hospitality Forum, ndr) a fronte degli aumenti di visitatori e di un 2023 che è stato “l’anno record con 11 milioni e mezzo di turisti a Milano”.

Infine, c’è il tema della “micro location con Cordusio che in questi anni ha vissuto a sua volta una grande evoluzione, passando da centro della finanza a piazza leisure dal punto di vista retail. Però mancava un albergo”. Da qui la decisione di destinare l’immobile a questo tipo di utilizzo. “Riteniamo che strutture di questo tipo di fascia alta siano più premianti della destinazione dell’office”. I numeri lo confermano. Quando è stato chiuso il contratto con Melià c’erano delle prospettive di Adr che oggi sono “quasi il doppio rispetto a quelle di quattro anni fa”. Quanto al modello portato avanti è una forma ibrida di contratto, con un minimo garantito. “E’ molto profittevole – osserva il manager -. Sono state realizzate 84 camere, di cui 20 suite. Grande importanza è data al  food, che è uno dei fattori chiave, grazie alla presenza di grandi terrazze coperte e al fatto che diventa sempre più sinergico”.

La strategia real estate del gruppo si basa sulle città, dove “i valori sono più resilienti, ci sono più interesse e crescita. Anche nell’hospitality una prima fase vede le città e una seconda le località turistiche come Como, la Costiera, la Sicilia”.

Il modello Edizione Property

Il settore alberghiero interessa anche un investitore di tipo “familiare” (la famiglia Benetton) quale Edizione Property che sta operando nel settore hospitality da molto tempo. Il Bulgari a Roma viene citato come esempio di riqualificazione di un palazzo storico che sta segnando anche la trasformazione di una piazza importante per la città.

“Il settore ci interessa molto – conferma Mauro Montagner, a.d. e direttore generale Edizione Property -. In portafoglio abbiamo tre progetti in corso, a Verona, a Firenze e in Puglia. Due progetti in pipeline che potrebbero partire entro l’anno e qualcosa con una tempistica che si allunga all’anno prossimo”. In termini di investimento non viene investito più esclusivamente capitale proprio, ma anche con investitori terzi. Le strategie sono multi-segmento, “ci interessano le destinazioni resort e gli alberghi cittadini. È allo studio il segmento lusso”.

Ci sono progetti che si compongono in modo importante con la parte hospitality. Oggi tema dominante è quello della rigenerazione urbana e della contaminazione d’uso.

Le scelte di Castello Sgr

Castello Sgr gestisce circa 1 mld per il mondo hospitality, 33 strutture, il 90% degli investimenti è concentrato nella riqualificazione e nel riposizionamento di asset. “L’approccio alla parte gestionale è a 360°, abbiamo circa un terzo del portafoglio rappresentato da franchising agreement, un altro terzo da management contract con i principali operatori alberghieri e la parte restante è contratto di locazione nella fascia budget e midscale”, spiega Michelangelo Ripamonti, responsabile dell’area ospitalità di Castello Sgr.

La localizzazione va dal Nord fino alle isole, passando per città storiche e principali destinazioni leisure italiane. Tra i vari progetti menzionati ci sono: Le Massif Hotel & Lodge a Courmayeur, un value added da 80 camere, 5 stelle con 22 appartamenti. È stato acquistato anche uno chalet sulle piste.

Nel Sud della Sardegna c’è il Chia Laguna, prima esperienza nel mondo hospitality di Castello Sgr. Nel mondo budget hotel e midscale c’è il 4 stelle B&B Hotels a Milano. Forti dei risultati ottenuti in questo settore hanno riconvertito altre sei strutture, tra Bergamo, Como, Mantova, “erano tutti asset che non generavano reddito, completamente liquidi, attraverso la riconversione abbiamo potuto dare un flusso agli investitori”. Restando in ambito city hotel, a Milano c’è stato l’acquisto della struttura a Porta Nuova, assieme a Marriott è stato valutato che la struttura potesse avere “una valenza business e leisure e il brand Tribute fosse la migliore espressione per il riposizionamento di questo asset, che oggi genera una tariffa a camera che è più del doppio rispetto a quella che faceva prima”.

Appartiene al mondo city hotel anche l’Ambasciatori di Roma, in via Veneto, “assieme all’investitore, il fondo americano, effettuiamo una importante riqualificazione dell’asset”. Sarà pronto per l’estate 2025 Le Geant a Courmayeur un service apartment by Marriott. E’, invece, a Poltu Quatu l’ultima acquisizione in ordine di tempo, fatta quest’anno. Come gruppo alberghiero, selezionato per esprimere il concetto di life style, è stato scelto Double. E’ previsto anche lo sviluppo di un brand per 50 residenze ristrutturate, che saranno brandizzate come se fossero W Hotels, inoltre è allo studio una selezione di brand per il mondo f&f, “che riteniamo importante per creare esperienza”, ha sottolineato Ripamonti.

Il rendimento

Alla domanda posta ai quattro player su quale possa essere un rendimento accettabile per un hotel, non tutti hanno comunicato una cifra. Cdp non ha parlato di numeri, ma ha specificato che l’ottica di investimento è a medio e lungo termine. “Il rendimento deve essere adeguato alla location e al tipo di intervento fatto sulla struttura”, ha detto Caruso. L’obiettivo è contenere il rischio dell’investitore e la prassi è mostrare un rendimento anche in termini di valore aggiunto, cioè di valore prodotto per il territorio e in termini di occupati.

Generali afferma che il rendimento dipende dall’asset di cui si parla, in ogni caso stanno “settando nel fondo un rendimento dell’8% a dieci anni che, secondo noi, ripaga bene gli investitori”, afferma Giustiniani. Non entra nel merito di cifre e percentuali di rendimento Edizione Property, mentre Castello Sgr indica per la locazione un 8%.

Stefania Vicini

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