La Stazione Leopolda di Firenze ha ospitato la terza edizione di Hospitality Project Investment in Tuscany, format ideato da Guida Viaggi I AboutHotel in collaborazione con Giorgio Bianchi, Global business development.
L’evento ha introdotto ancora una volta nel palinsesto di Bto-Be Travel Onlife un focus strategico sugli investimenti immobiliari nell’ospitalità, confermandosi un punto di riferimento per il dialogo tra operatori del real estate alberghiero e protagonisti della progettazione turistica grazie alla visione sulle dinamiche che sostengono la competitività della Toscana e sulla capacità del territorio di coniugare attrattività e modelli innovativi di accoglienza.
Servono dati solidi
“Abbiamo voluto portare dentro Bto un tema spesso trascurato – ha detto il direttore scientifico della manifestazione fiorentina Francesco Tapinassi – , ma decisivo per capire davvero la competitività di una destinazione, ovvero il rapporto tra turismo, investimenti e valore immobiliare. Non basta leggere arrivi e presenze. Serve conoscere chi investe, dove, con quali logiche e quali prospettive. Il turismo è un settore tecnico ed economico, non un’opinione basata su un viaggio personale. Per orientare le scelte servono dati solidi. Oggi il mercato toscano concentra gli investimenti quasi esclusivamente sul lusso, con una crescita significativa di strutture cinque stelle, anche attraverso il recupero di patrimoni storici. Alcuni territori, come Forte dei Marmi, hanno valori immobiliari tra i più alti del Paese. Capire chi sono gli investitori, italiani e internazionali, e perché trovano la Toscana attrattiva aiuta la regione e gli operatori a leggere il proprio posizionamento, a comprendere le dinamiche in atto e a costruire strategie più consapevoli. Questo incontro nasce esattamente per offrire questa visione”.
Appeal toscano
Gli investimenti nell’hotellerie toscana stanno accelerando e la regione si conferma tra le più attrattive per capitali stranieri e grandi catene.
“Il patrimonio alberghiero – ha spiegato Giorgio Bianchi, Global Business Development – supera i 15 miliardi e gli investimenti in corso valgono oltre 1.000 milioni, secondo le stime Hpi. Firenze guida il mercato con una forte spinta sul luxury, favorita dalla riqualificazione. Tra le nuove aperture figurano il Radisson Blu, W Firenze, Auberge Collegio alla Querce, The Social Hub, Hoxton, Baccarat e il James Suite Hotel by Manfredi con 14 suite. A Pisa debutta il nuovo Vista. Il dinamismo coinvolge anche la campagna, con Castelfalfi che annuncia nuovi sviluppi real estate per 650 milioni su 1.100 ettari, il recupero del Castello di Sammezzano e gli investimenti di Borgosesia su Borgo il Melone a Cortona e San Rossore a Pisa, dopo la riqualificazione di Fattorie Santo Pietro”.
“Sulla costa – ha aggiunto – prosegue la crescita dei valori immobiliari. L’operazione più rilevante è l’acquisizione dell’Hermitage a Forte dei Marmi da parte di Starhotels per circa 40 milioni, primo resort del gruppo. Versilia, Castiglioncello e Porto Ercole stanno attirando nuovi progetti orientati a innalzare l’offerta ricettiva. La Toscana nel suo complesso si muove quindi su tre fronti – città, campagna e mare – con un mercato sempre più vivace e competitivo”.
Corre il lusso
Negli ultimi due anni, il settore dell’hospitality si è affermato come la prima asset class per assorbimento dei volumi, insieme al segmento Retail. La Toscana conferma la sua vocazione turistica con oltre 75.000 camere distribuite in quasi 2.400 strutture ricettive. Dal 2018 l’offerta di camere nelle strutture a 4 e 5 stelle è cresciuta del 33%.
“Il 65% delle strutture ricettive toscane – ha dichiarato Gabriele Fiumara, AssocRics, Senior Re Consultant Hospitality & Operations di Wcg – si concentra tra Firenze, i comuni a vocazione storica, culturale e paesaggistica, e le località marittime. In queste stesse aree la crescita rispetto al 2018 ha superato la media regionale, registrando un incremento superiore al 70%. Seguita dalle province di Siena, Lucca e Livorno, Firenze si conferma il principale polo turistico della regione, con il 25% delle camere sul totale provinciale. Qui, il 7% delle camere risulta oggi di proprietà di investitori istituzionali. La maggioranza, pari al 71%, appartiene a investitori o operatori locali, mentre il 13% è detenuto da persone fisiche. Completano il quadro un 4% di camere di proprietà di enti e di istituti di credito. Nel capoluogo emerge un effetto sostituzione: +24% di strutture, -9% di camere e forte crescita dei 5 stelle grazie a riconversioni e riposizionamenti in chiave boutique. Al contrario, 2 e 3 stelle perdono competitività sotto la spinta dell’extra-alberghiero”.
Secondo Wcg, nei prossimi anni l’ingresso di nuovi brand e catene sarà decisivo. Molti asset passeranno dai privati agli investitori, con gestioni professionali in grado di alzare standard e redditività, mentre per le strutture di categoria inferiore la scelta sarà tra investimenti pesanti o cessione.
Forte dei Marmi
A Forte dei Marmi non risultano attualmente asset alberghieri di proprietà di fondi istituzionali. Il mercato locale è dominato per l’80% da operatori e investitori del territorio, seguito dal 17% di persone fisiche, mentre enti e istituti di credito detengono rispettivamente l’1% e il 2%.
“Forte dei Marmi sta diventando sempre più attrattiva sul fronte alberghiero – ha proseguito Fiumara -, con nuovi sviluppi che porteranno primari brand nel territorio e attireranno investitori istituzionali. Inoltre, i rumor segnalano forte interesse anche da parte di importanti brand del retail, confermando la sinergia tra le due asset class”.
Cresce il canale diretto
“Dai nostri sistemi – ha dichiarato Andrea Delfini, founder e ceo di Blastness – transitano grandi volumi di dati: quasi 6 miliardi di euro di fatturato analizzati. Su panel di strutture digitalmente evolute la crescita del canale diretto è quasi tripla rispetto alle Ota e registra un ricavo medio significativamente superiore, perché chi prenota sul sito dell’hotel sceglie più spesso camere di fascia alta. La marginalità ottenibile dalla vendita diretta è quindi reale e misurabile. Il trend è confermato anche nelle analisi su Firenze, sulla campagna e le località di mare. Nella Toscana costiera il canale diretto è il primo canale di vendita, con Adr nettamente più alto delle Ota. Firenze resta più dipendente dai portali, ma anche qui il differenziale di ricavo medio rimane marcato”.
“I nostri dati – ha aggiunto – evidenziano una crescita costante e molto significativa del RevPar. Dal valore pre-pandemia di 129 euro nel 2019 si scende a 69 euro nel 2020, poi il trend si inverte e riparte in modo deciso. Le proiezioni indicano un ulteriore incremento fino a 209 euro nel 2025. Il risultato complessivo è un aumento del RevPar del 62% nell’arco di sette anni, segno della forte ripresa della domanda e dell’ottimizzazione della redditività nella regione. Nella fascia lusso l’incremento del RevPar è ancora più alto, spiegando lo spostamento dell’offerta verso categorie superiori. La Toscana mostra crescite superiori alla media nazionale, soprattutto nelle destinazioni balneari mentre Firenze registra nell’ultimo anno una lieve flessione. Queste evidenze dimostrano che digitalizzazione, vendita diretta e ottimizzazione del pricing contribuiscono in modo decisivo alla redditività operativa e quindi alla valorizzazione degli asset senza richiedere investimenti immobiliari immediati”.
Paola Olivari
