L’European Hotel Investor Intentions Survey 2025 di Cbre rivela una fiducia in crescita nel mercato alberghiero europeo testimoniata dal fatto che il 90% degli investitori prevede di mantenere o di aumentare il capitale allocato nel settore. I segnali per il 2026 sono di “sostanziale conferma e, per certi aspetti, di ulteriore rafforzamento”, attesta Domenico Basanisi, head of hotels investment properties Italy di Cbre.

La fiducia resta confermata

Il manager si ricollega proprio al fatto che “oltre il 90% degli investitori intervistati” preveda di mantenere o aumentare “le proprie allocazioni nel settore alberghiero. La quota di chi pianifica un incremento significativo è salita al 31%, rispetto al 26% dello scorso anno. Questo dato – osserva Basanisi – è particolarmente rilevante considerando il contesto di forte incertezza geopolitica e macroeconomica in cui il sondaggio è stato condotto”.

Una fiducia che resta “intatta soprattutto sulle prospettive di rendimento complessivo, citate dal 33% del campione come principale motivazione, seguite dalle dinamiche di prezzo e valutazione ritenute ancora favorevoli dal 29%”. A detta del manager si tratta di un quadro che conferma come l’investimento alberghiero “sia percepito sempre più come strutturale e non ciclico”.

Guardando ai settori su cui si concentrano maggiormente gli investimenti, il segmento luxury si conferma “il più attrattivo per il 53% degli intervistati, seguito dall’upper upscale al 44%”. Basanisi pone in evidenza il fatto che si osservino “segnali interessanti di diversificazione”, per esempio cresce l’interesse verso “i modelli extended-stay e hybrid-hospitality, che offrono flussi di cassa più stabili, anche nei mercati regionali”.

La strategia value-add domina

Sul fronte delle strategie, il value-add resta dominante al 53%, “questo dato – osserva il manager – se sommato alla crescita dell’interesse per le strategie opportunistiche, passate dal 15% al 25%, conferma in modo netto il grande interesse degli investitori verso operazioni ad alto rendimento”.

Inoltre, prevale la preferenza per “l’acquisizione in vacant possession (anche se i deal core sono in ripresa) e cresce significativamente l’orientamento verso i brand globali, passato dal 43% al 53%, segno che i marchi internazionali sono visti oggi come leva di creazione di valore e non più come vincolo”.

I costi operativi il timore maggiore 

Il momento di incertezza generale legato alla crisi geopolitica potrebbero accrescere le sfide da affrontare sul fronte degli investimenti. Nella sua analisi il manager evidenzia che le preoccupazioni degli investitori si concentrano quest’anno soprattutto “sui costi operativi legati alle utilities e di esecuzione. La voce relativa a costi di capex e operativi superiori alle attese, che erodono i rendimenti netti, emerge come la sfida più sentita, riflettendo una visione più ampia delle pressioni sui costi che va oltre il solo lavoro e include ristrutturazioni e spese correnti”.

L’incertezza geopolitica è “il secondo fattore di preoccupazione, coerente con il contesto di tensioni globali che ha accompagnato la rilevazione”. Per contro, le condizioni di finanziamento appaiono “più stabilizzate – afferma il manager -: il costo del capitale e l’accesso al credito, pur restando rilevanti, non sono più la preoccupazione dominante”. Un segnale positivo in questa direzione arriva anche dalla “crescente competizione tra finanziatori, che sta esercitando una pressione al ribasso sui margini, migliorando le condizioni di accesso al debito”.

Paesi e città al centro dell’attenzione

La classifica dei Paesi per aspettative di performance vede “la Spagna al primo posto, seguita dall’Italia e dal Regno Unito, con il podio invariato rispetto al 2025”. Francia e Portogallo condividono la quarta posizione, la Grecia è sesta e la Germania settima.

A livello di città, il manager cita Londra e Barcellona che si collocano “al primo posto a pari merito, Madrid è terza, mentre Milano e Parigi condividono il quarto posto. Seguono Lisbona al sesto e un gruppo compatto al settimo che comprende Roma, Copenaghen, Praga, Ginevra e Atene”. A suo dire questo raggruppamento segnala “un ampliamento dell’interesse verso destinazioni diversificate, dalle gateway city nordeuropee ai mercati leisure del Sud Europa e dell’Europa Centrale”.

Le intenzioni di investimento in Italia

Per quanto riguarda l’Italia, il Paese consolida il “ruolo da protagonista”, confermandosi al secondo posto in Europa per aspettative di performance. “Il dato più eloquente riguarda le intenzioni di investimento: Italia e Spagna – analizza il manager – insieme concentrano oltre il 40% del totale a livello europeo, con l’Italia che passa dal 10% dei volumi effettivi nel 2025 al 16% delle intenzioni per il 2026”.

Milano risulta essere la città italiana di punta, “raggiungendo il quarto posto europeo a pari merito con Parigi, mentre Roma si posiziona al settimo”.

Una dinamica confermata anche dal primo trimestre 2026, “con 522 milioni di euro investiti nel comparto alberghiero, in crescita del 15% rispetto al trimestre precedente”. Gli investitori riconoscono nell’Italia “un potenziale di trasformazione concreto, con un mercato maturo orientato alla creazione di valore attraverso il riposizionamento verso i segmenti upper-upscale e luxury nei quattro grandi mercati urbani e nei principali mercati leisure”.

L’interesse crescente verso il mercato italiano è supportato dalla diversità dell’offerta ricettiva e dall’emergere di nuove catene di hotel internazionali. L’Italia dal canto suo, continua ad attrarre prevalentemente capitale internazionale, lo dimostra il fatto che nel 2025 “circa tre quarti degli investimenti siano arrivati da soggetti stranieri“.

Un fenomeno significativo è “la crescente attività delle società di gestione alberghiera che acquistano anche il real estate, un trend legato alla loro forte liquidità: nel 2025 hanno rappresentato circa il 30% dei volumi, dopo il 40% del 2024”.

Gli investment manager 

Basanisi, nel proseguire con la sua analisi, osserva che a livello europeo, “gli investment manager rappresentano la quota più ampia degli investitori attivi, seguiti da family office e investitori privati e dagli owner operator”.

In Italia le strategie value-add e opportunistiche focalizzate su asset da riposizionare o convertire “restano prevalenti, con un crescente orientamento verso i brand globali come leva per la creazione di valore”.

Si rileva un interesse anche per i centri minori. Oltre ai quattro pilastri urbani, Milano, Roma, Venezia e Firenze, emerge un interesse crescente “verso le destinazioni leisure e i mercati regionali”.

Ecco che la “Costiera Amalfitana, inclusa Capri, e il Lago di Como sono “le due location leisure più importanti per volumi: il solo Lago di Como ha chiuso il 2025 con 185 milioni di euro transati. Sommate insieme, le sei destinazioni principali rappresentano i tre quarti del volume totale. Dal dopo pandemia, la percentuale di resort acquisiti oscilla stabilmente tra il 35% e il 40% del totale, includendo strutture stagionali al mare, in montagna, ai laghi e in campagna”.

Il manager attesta che si tratta prevalentemente di investimenti “value-add: asset acquistati per essere trasformati e riposizionati nella fascia più alta di mercato, dove non ci sono limiti massimi alla creazione di valore”. Per quanto riguarda i mercati regionali le principali città come: “Torino, Bologna, Verona, Napoli sono molto attive così come la Puglia nell’ambito delle destinazioni leisure a più alto tasso di crescita”.

I volumi di investimento alberghiero 2025

L’Italia ha chiuso il 2025 con un volume di investimenti alberghieri pari a “2,26 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al 2024 e per il secondo anno consecutivo sopra la soglia dei 2 miliardi, a fronte di una media storica decennale più vicina al miliardo e mezzo”.

Nel 2025 sono state registrate 93 transazioni, “con una dimensione media di circa 25 milioni per asset. A livello europeo, il Regno Unito si è confermato il primo mercato con il 21% dei volumi totali, seguito dalla Spagna al 18%, dalla Francia al 13%, dall’Italia al 10% e dalla Germania all’8%”.

Parte bene il primo trimestre

Il primo trimestre 2026? È partito bene per l’Italia “con 522 milioni di euro nel comparto hotel, a conferma della solidità strutturale del settore”. Interpellato su quelle che sono le previsioni di crescita, Basanisi parla di un  quadro “di cauto ottimismo, con oltre il 90% degli investitori che intende mantenere o aumentare l’esposizione e una quota crescente orientata verso incrementi significativi, le condizioni per una crescita dei volumi nel 2026 sono favorevoli”.

La resilienza dei prezzi è un altro “segnale positivo: la maggioranza degli investitori non prevede sconti o è disposta a offrire sopra il prezzo richiesto, posizionando l’alberghiero tra le asset class più solide insieme a data centre, living e logistica”.

Per l’Italia il primo trimestre vede “una pipeline corposa e operazioni in fase avanzata soprattutto nel comparto leisure e su ticket di rilievo. Il mercato è sostenuto da una domanda strutturale trainata dalla crescita del turismo esperienziale trasversale alle generazioni, capace di resistere alle pressioni sui costi e all’incertezza geopolitica”.

Stefania Vicini