Un forte interesse per i resort di mare e di montagna di medie e grandi dimensioni, soprattutto quando sono inseriti in destinazioni consolidate e possono essere oggetto di importanti operazioni di riqualificazione e riposizionamento. Sono questi gli asset del mercato alberghiero italiano, che oggi suscitano il maggiore interesse da parte degli investitori. E’ quanto evidenzia Giorgio Ribaudo, managing director Thrends, head of the advisory board Ithic.

“Un altro segmento molto interessante – osserva il manager – riguarda le conversioni immobiliari nelle posizioni centrali delle città d’arte e delle principali città d’affari. La trasformazione di immobili esistenti in strutture ricettive continua a rappresentare una delle grandi opportunità del mercato italiano”.

Gli investitori stanno guardando con particolare attenzione ad alcune destinazioni e territori caratterizzati “da una forte riconoscibilità internazionale e da un’offerta capace di attrarre una domanda di qualità: penso, ad esempio, al Chianti, al Salento, alle Langhe, alla Costiera Amalfitana, a Taormina e a Verona”. In generale, però, il mercato sta diventando “sempre più selettivo. Non è più sufficiente avere un bell’immobile o trovarsi in una destinazione turistica: contano sempre di più il posizionamento, l’accessibilità, la capacità di generare domanda internazionale e la possibilità di costruire un progetto economicamente sostenibile nel lungo periodo”.

Un mercato dinamico e maturo

Ribaudo si sofferma sul mercato alberghiero italiano sottolineando che oggi è “molto dinamico e, soprattutto, più maturo rispetto al passato, assistiamo a un mercato meno concentrato rispetto a qualche anno fa, con un numero crescente di investitori, operatori e capitali interessati“.

È aumentata in modo significativo anche “la vocazione internazionale del mercato, sia sul fronte degli investimenti sia su quello dei brand e degli operatori”.

Un altro elemento messo in evidenza è la crescente professionalizzazione del settore. “Rispetto al pre-pandemia, oggi gli operatori affrontano le operazioni immobiliari e alberghiere con maggiore competenza, maggiore attenzione ai dati e una visione più strutturata dei fondamentali economici e finanziari”, afferma Ribaudo. La pandemia ha rappresentato una “grande discontinuità”, ma ha anche “accelerato un processo di trasformazione. Oggi il settore alberghiero italiano è molto più inserito nei circuiti internazionali del real estate e del capitale”.

Attenzione però, mette in guardia il manager, perché non tutte le destinazioni e non tutti gli asset hanno lo stesso appeal. “La grande sfida sarà proprio quella di distinguere le aree che hanno prospettive strutturali di crescita da quelle che rischiano di vivere soltanto una fase temporanea di successo”.

Le novità di Ithic 2026

L’edizione 2026 di Ithic, l’evento organizzato da Teamwork con il supporto scientifico di Thrends, sarà l’occasione per venire a conoscenza di una serie di dinamiche che riguardano il settore.

Ithic si propone quale piattaforma internazionale dedicata agli investimenti, allo sviluppo e alle trasformazioni del settore alberghiero, quest’anno “con un programma ancora più articolato e attento ai grandi cambiamenti che stanno interessando il mercato”, osserva il manager.

Tra le principali novità di questa edizione ci sarà un approfondimento sul tema delle branded residences, attraverso un evento dedicato, BxR – Branded Residences, che analizzerà uno dei segmenti “oggi più dinamici e interessanti dell’hospitality internazionale. Il rapporto tra brand, real estate, residenze di lusso e servizi alberghieri sta infatti generando nuovi modelli di sviluppo e nuove opportunità per investitori e operatori”.

Un’altra novità sarà Ithic Next Gen, un format dedicato alle nuove generazioni di professionisti dell’hospitality e del real estate. Come spiega Ribaudo sarà “un appuntamento under 35, aperto e gratuito, pensato per avvicinare giovani talenti, imprenditori e futuri protagonisti del settore ai grandi temi degli investimenti alberghieri e creare un confronto diretto con investitori, manager e decision maker internazionali”.

Infine, sarà introdotto il Premio Hotel Chains, si tratta di “un riconoscimento dedicato al ruolo sempre più importante delle catene alberghiere nello sviluppo e nella trasformazione dell’offerta ricettiva italiana”.

Queste novità si inseriscono nel programma dell’evento che è organizzato in diversi percorsi tematici ed è consultabile online nella sezione Agenda 2026, dove è possibile approfondire tutti i contenuti dell’edizione che si terrà a Milano, dal 30 settembre al 1° ottobre.

Gli otto track tematici

Il palinsesto sarà organizzato attraverso otto diversi track tematici, ciascuno dedicato a una specifica area dell’investimento e dello sviluppo alberghiero.

“Questa struttura – spiega il manager – consentirà ai partecipanti di seguire contenuti molto mirati, approfondendo i diversi aspetti che oggi caratterizzano il mercato: dal real estate agli investimenti, dal capitale al finanziamento, dalle operazioni delle catene alberghiere allo sviluppo di nuovi progetti, fino ai grandi cambiamenti che stanno interessando le destinazioni e i modelli di ospitalità”.

L’obiettivo è offrire un programma che non sia “soltanto una successione di interventi, ma una vera piattaforma di confronto tra i diversi protagonisti del mercato: investitori, proprietari, developer, banche, fondi, catene alberghiere, advisor e imprenditori”.

Continuo incremento dei CapEx

Ithic è diventato un osservatorio privilegiato sull’evoluzione del mercato alberghiero italiano, alla domanda su quale sia il messaggio che l’evento vuole lanciare quest’anno agli operatori, Ribaudo ne evidenzia due in particolare.

“Il messaggio principale che vogliamo lanciare è che il mercato alberghiero italiano continua a offrire grandi opportunità, ma siamo entrati in una fase in cui non basta più investire: bisogna investire bene – afferma il manager -. Uno dei temi che ci preoccupa maggiormente è il continuo incremento dei CapEx, cioè dei costi necessari per costruire, riqualificare e mantenere competitivi gli immobili alberghieri. Questo aumento può diventare pericoloso – afferma Ribaudo – se non viene accompagnato da un’attenta analisi della domanda, della redditività e della sostenibilità economica dell’investimento. Per questo motivo riteniamo fondamentale selezionare con grande attenzione le destinazioni da sviluppare, privilegiando quelle caratterizzate da fondamentali di mercato solidi: accessibilità, domanda internazionale, capacità di destagionalizzazione, qualità dell’offerta e prospettive di crescita nel lungo periodo”.

Un altro messaggio riguarda il modello di sviluppo. “In molti casi, soprattutto nelle destinazioni più fragili dal punto di vista ambientale e sociale – osserva Ribaudo – sarà sempre più opportuno privilegiare la riqualificazione e il riposizionamento degli immobili esistenti rispetto a nuovi sviluppi greenfield. Non possiamo pensare che la crescita dell’hospitality passi esclusivamente attraverso la costruzione di nuovi alberghi”.

In territori particolarmente delicati, “come alcune aree della Puglia e della Sardegna, sarà necessario interrogarsi sempre di più sulla sostenibilità sociale e ambientale dei nuovi sviluppi. La vera sfida sarà quindi trovare un equilibrio tra crescita, redditività, tutela del territorio e qualità dello sviluppo”.

L’accesso al capitale

Uno dei temi centrali di Ithic sarà l’accesso al capitale, tra nuove politiche sul debito, apertura agli investitori e consolidamento bancario. Come stanno cambiando le modalità di finanziamento degli investimenti alberghieri e quali opportunità si aprono per imprenditori e investitori? Ribaudo a tal proposito crede sia importante “evitare letture troppo semplicistiche. Al momento non vedo una vera e propria rivoluzione imminente nelle modalità di finanziamento degli investimenti alberghieri, ma certamente il contesto è diventato più complesso e richiede maggiore attenzione”.

A suo dire le politiche monetarie, l’andamento dei tassi e le decisioni delle banche centrali continuano a rappresentare fattori determinanti. “Il mercato deve confrontarsi con uno scenario internazionale caratterizzato ancora da elementi di forte incertezza, che rendono più difficile prevedere con precisione l’evoluzione del costo del denaro e delle condizioni di accesso al credito”.

A questo si aggiungono altri elementi quali “le incertezze dell’economia americana e le profonde trasformazioni geopolitiche ed economiche in corso a livello globale. Tutti questi fattori possono avere conseguenze importanti sui flussi di capitale, sulle strategie degli investitori e sulle politiche delle istituzioni finanziarie”.

Il futuro del finanziamento alberghiero

Ribaudo sostiene che, per gli imprenditori alberghieri questo significa “che sarà sempre più importante presentarsi al mercato finanziario con progetti solidi, business plan credibili e asset capaci di dimostrare una reale sostenibilità economica“.

Ribaudo fa un passo in più e afferma che “la grande opportunità potrebbe derivare proprio da una maggiore apertura verso forme di capitale diverse rispetto al tradizionale rapporto banca-imprenditore: fondi, investitori istituzionali, private equity, joint venture e partnership con operatori internazionali. Il futuro del finanziamento alberghiero sarà probabilmente sempre più caratterizzato da una combinazione di debito, equity e capitale privato“.

Da qui la volontà di Ithic di mettere intorno allo stesso tavolo tutti i protagonisti di questo ecosistema, “chi possiede gli immobili, chi sviluppa i progetti, chi gestisce gli hotel e chi mette a disposizione il capitale. È proprio dall’incontro tra queste diverse competenze che potranno nascere le migliori opportunità per il futuro dell’hospitality italiana”.

Stefania Vicini