Nel secondo trimestre 2026 il mercato alberghiero italiano ha vissuto una fase di forte trasformazione, con una ripresa degli investimenti del 12% rispetto al primo semestre, dove il comparto ha superato 1 miliardo di euro di investimenti, oltre il 15% del totale commercial real estate. A fronte di una domanda sostenuta, restano però alcune criticità strutturali legate al patrimonio immobiliare.
Il dato più significativo è l’interesse crescente, non solo verso le strutture luxury e le destinazioni prime, ma anche verso gli hotel midscale con margini di riposizionamento e valorizzazione. In questo scenario assumono un ruolo crescente investitori privati, family office e owner-operator, imprenditori che investono nel real estate e intendono anche gestire direttamente l’attività alberghiera.
Nuovi modelli e generazioni
Il fenomeno crea un ponte tra la precedente e la nuova generazione imprenditoriale, che non comporta necessariamente uscire dall’hospitality ma può tradursi nel passaggio dell’asset a una realtà più strutturata e orientata alla crescita.
Nel comparto alberghiero, l’ingresso di nuovi investitori può tradursi in modelli diversi: dall’owner-operator, che integra proprietà e gestione, a formule che separano il valore immobiliare da quello operativo attraverso acquisizione dell’attività, locazione o management.
Cambio di paradigma
Per gli hotel midscale, la valorizzazione può tradursi in un cambio di paradigma: ridurre le chiavi, aumentare la superficie media delle camere e migliorare spazi comuni e servizi con l’obiettivo di generare maggiore valore per camera. Una strategia che può indirizzare la struttura verso un segmento upscale o boutique, aumentando Adr e RevPar e l’interesse di investitori privati e catene.
Il valore della consulenza
La componente value-add rimane uno dei principali motori del mercato e crea opportunità per gli hotel indipendenti. Un asset arrivato alla fine del proprio ciclo per la famiglia proprietaria può diventare, per un owner-operator o investitore privato, un nuovo progetto di ristrutturazione, ridefinizione dell’offerta, cambio di gestione o affiliazione a un brand.
È qui che una consulenza immobiliare crea valore, individuando il soggetto e la strategia capaci di esprimere il maggior valore dell’asset. In questo processo, la disponibilità di dati proprietari e analisi sviluppate dal dipartimento Research interno di Wcg consente di leggere in profondità la struttura del mercato e della proprietà alberghiera, supportando operatori e investitori nell’individuazione delle migliori strategie di valorizzazione.
L’esempio della Toscana
“A Firenze il 71% delle camere alberghiere risulta riconducibile a investitori o operatori locali mentre il 13% è detenuto da persone fisiche – commenta Gabriele Fiumara, AssocRics, senior real estate consultant capital market & operations department di Wcg -. A Forte dei Marmi la componente locale è ancora più rilevante: l’80% delle camere è riconducibile a operatori e investitori locali e il 17% è detenuto da persone fisiche”.
Sono numeri che confermano il ruolo fondamentale del capitale privato e una crescita che non dipende esclusivamente dai grandi fondi istituzionali. Soprattutto nel segmento midscale, l’opportunità è trasformare la continuità familiare in un progetto di crescita imprenditoriale e valorizzazione immobiliare.
“Proprio in questo scenario, il ruolo del consulente immobiliare diventa fondamentale – dichiara Fiumara – perché consente di individuare per ogni hotel la migliore combinazione tra valore immobiliare, gestione, collocazione sul mercato e potenziale di crescita”.
