Investire nel settore alberghiero è un “barometro della sostenibilità della nostra economia”, afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari e questo perché il mondo dell’hôtellerie si distingue per la capacità di contenere i rischi, grazie a una pluralità di fattori. La flessibilità nel modificare giornalmente il prezzo delle camere “permette di assorbire direttamente l’inflazione”, mentre i conti economici offrono una trasparenza immediata sull’andamento della gestione. Questi elementi conferiscono “sicurezza al sistema degli investimenti”, mantenendo alto l’interesse degli operatori. Puntare oggi sugli alberghi vuol dire “credere in un ciclo di mercato positivo, nella capacità della domanda di spendere e in un’economia reale che funziona”. Un barometro che restituisce numeri positivi come quelli del 2025 descritti da Giampiero Schiavo, amministratore delegato Castello Sgr. Nel 2025 il numero di hotel in Italia è stato 32.943. L’Italia si è classificata al secondo posto tra i Paesi Ue per presenze turistiche, +2,8%. Il turismo ha generato il 13,2% di occupazione con oltre 3,2 milioni di occupati nella filiera del travel. Il contributo del turismo al Pil è stato del 10,5%. Numeri che portano Schiavo ad affermare che “il turismo è un settore resiliente, flussi e occupazione sono in crescita. Il trend è positivo, i numeri record sono a livello di investimento”. Non solo, Schiavo sottolinea che “il settore del mondo del turismo è una delle componenti fondamentali per le transazioni immobiliari”.

 Il 53% delle transazioni è internazionale

Secondo i dati 2025 analizzati da Schiavo, gli investitori internazionali continuano a trainare il mercato, detenendo la maggioranza degli investimenti: il 53% delle transazioni fa capo a loro, con una quota del 35% riconducibile all’Europa e dell’8% a Stati Uniti e Canada. Il restante 47% è detenuto dall’Italia. Il 54% degli investimenti si concentra nei quattro principali mercati: Roma 25%, Milano 16%, Venezia, 10%, Firenze 3%. Il 33% riguarda i resort. Tra le note dolenti c’è il tasso di penetrazione delle catene alberghiere, che è aumentato, ma non ha ancora raggiunto la media dei Paesi europei. Se in Spagna è del 34%, in Francia del 21%, nel Regno Unito dell’11% in Italia è solo del 5%.

Dinamiche di forte espansione

Lo scenario che emerge dal Rapporto 2026 sul mercato immobiliare alberghiero a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello Sgr, presentato a Milano nel corso di Hospitality Forum 2026, rivela che il settore lo scorso anno ha mostrato dinamiche di forte espansione, raggiungendo volumi di investimento pari a 2,35 miliardi di euro, +27% rispetto all’anno precedente. Un trend che si è consolidato nel primo semestre 2026, con attività di investimento che si stima possano aver raggiunto 1,25 miliardi di euro, a testimonianza della solidità del comparto e dell’interesse degli investitori. I segnali di rafforzamento da parte del comparto ci sono stati anche a livello europeo. Nel 2025 gli investimenti hanno toccato quota 24,4 miliardi di euro, +8%, evidenzia il Rapporto. Nel contesto europeo, tra gennaio 2025 e maggio 2026, sono state portate a termine operazioni su quasi 430 strutture, per un totale di oltre 84mila camere. Il Regno Unito si conferma principale polo di attrazione di capitali, con oltre 5,6 miliardi di euro investiti, seguito da Spagna (3,7 miliardi) e Francia (3,5 miliardi). L’Italia, con più di 2,3 miliardi, si colloca immediatamente dopo, contribuendo insieme ai primi tre mercati, a circa il 62% del totale europeo. A livello globale, il comparto alberghiero ha continuato a rafforzarsi, sfiorando i 65 miliardi di euro, confermando il ruolo sempre più centrale dell’hospitality tra le principali asset class del real estate internazionale.

Il luxury guida gli investimenti in Italia

In Italia gli investimenti continuano a concentrarsi sui segmenti a maggiore valore aggiunto. Nel 2025 le operazioni hanno riguardato 70 strutture, prevalentemente alberghi a quattro e cinque stelle, con circa 5.250 camere coinvolte, il che dimostra la crescente centralità dei prodotti immobiliari di fascia medio-alta e lusso. L’Italia ha dalla sua la più ampia capacità ricettiva alberghiera d’Europa, con 32.943 alberghi, oltre 1,1 milioni di camere e 2,28 milioni di posti letto. A guidare gli investimenti è il segmento luxury, concentrando, nel 2025, il 48% dei volumi. Nello scorso anno in Italia c’erano 745 strutture alberghiere a 5 stelle, ma l’offerta è destinata a crescere, in pipeline ci sono 167 aperture entro il 2029.

 Il potenziale del midscale italiano

Zirnstein si sofferma sul segmento dei 3-4 stelle perché è in questo settore che forse in futuro si potrà avere “la crescita maggiore”. I 3 stelle sono “circa il 45% dei 33mila alberghi presenti in Italia. Non è un segmento saturo in termini di domanda, ma è sottocapitalizzato”. Le strutture performanti in questa categoria hanno una capacità di creare ricchezza “più che proporzionale rispetto alle altre realtà, a due cifre superiore”. A suo dire, intervenire “con la ristrutturazione di questi immobili potrà generare un’importante economia diffusa su tutto il territorio”.

Stefania Vicini