Il settore dei campeggi e dell’outdoor hospitality in Europa sta vivendo una fase di profonda trasformazione, uscendo dalla nicchia della gestione familiare per entrare stabilmente nelle strategie dei grandi investitori istituzionali. E’ un comparto che sta avviando un percorso di modernizzazione e consolidamento ricalcando i modelli più strutturati del real estate alberghiero tradizionale. Un segnale chiaro di questa evoluzione si è registrato in Italia con un’operazione di sale and operational leaseback nel settore open air nazionale: la cessione da parte di Club del Sole di cinque villaggi turistici fronte mare in Emilia Romagna a Swiss Life AM France, con una contestuale locazione finanziaria della durata di vent’anni. L’operazione ha consentito al gruppo di liberare risorse fresche da destinare a nuovi piani di sviluppo e riqualificazione delle strutture.  

Lo schema e il consolidamento del mercato 

La separazione tra la gestione operativa e la proprietà immobiliare si sta progressivamente affermando come standard finanziario nel settore. Nel mercato francese dei campeggi, questa struttura genera solitamente per le società immobiliari rendimenti nell’ordine del 6%, e dinamiche analoghe si stanno delineando anche in altre geografie europee, stimolate dalla forte frammentazione del comparto. “Si tratta di un mercato storicamente caratterizzato da una proprietà frammentata e familiare, spesso associata a una carenza di investimenti strutturali – spiega Luis Amézola, associate director di RE investment e hospitality di Meridia Capital -. Questo scenario ha offerto una chiara opportunità per consolidare il settore, creare un portafoglio di dimensioni istituzionali e introdurre un approccio maggiormente orientato al lifestyle”. Attraverso la controllata wecamp, attiva in Spagna e Portogallo con 16 strutture e oltre 3.000 unità, Meridia Capital ha raddoppiato il proprio fatturato annuo raggiungendo i 20 milioni di euro tra il 2024 e il 2025, forte anche di un finanziamento da 50 milioni di euro concesso da Banco Santander.  

La flessibilità del mix di prodotto 

La flessibilità dell’offerta rappresenta una leva fondamentale per stabilizzare i ricavi. La normativa spagnola consente un equilibrio paritario tra piazzole tradizionali e case mobili semi-permanenti, capaci di garantire tariffe medie giornaliere superiori. Gli operatori stanno inoltre introducendo soluzioni di glamping temporanee per rispondere ai picchi stagionali senza irrigidire la struttura dei costi fissi durante l’inverno. “C’è un’opportunità rilevante legata alla destagionalizzazione di questi asset – rileva Amézola -. Se i mesi estivi registrano costantemente il tutto esaurito, il reale valore aggiunto si genera costruendo la domanda nei periodi di spalla”. Su questo punto concorda anche Anne-Marie Auriault, director of asset management di RoundShield: “Il mix di prodotti è uno dei fattori più determinanti nell’outdoor hospitality, poiché incide direttamente sulla redditività, sulle entrate accessorie e sulla gestione della stagionalità”. 

I rendimenti operativi 

L’attrattiva finanziaria del comparto è confermata anche dalle recenti operazioni di exit di successo. RoundShield ha disinvestito la propria partecipazione nella piattaforma tedesco-svizzera Lodgyslife, acquisita dall’operatore First Camp, realizzando un tasso interno di rendimento lordo del 32,5% e un multiplo sul capitale investito pari a 1,7 volte. Tuttavia, gli esperti invitano a non sottovalutare le complessità operative e infrastrutturali tipiche di questo segmento Anche i costi di manutenzione e l’esposizione agli eventi atmosferici durante la stagione invernale rappresentano variabili da monitorare con attenzione, sebbene i margini operativi lordi possano superare il 50%, posizionandosi su livelli competitivi rispetto ad altre asset class immobiliari.  

La sfida del credito  

Nonostante il forte interesse da parte di grandi investitori globali – come dimostrato dall’ingresso del fondo sovrano Abu Dhabi Investment Authority nel capitale di European Camping Group – l’accesso ai canali di finanziamento tradizionali rappresenta ancora un elemento di frizione. Molti istituti di credito applicano criteri di valutazione prudenti, non assimilando del tutto l’outdoor hospitality né al real estate puro né all’hotellerie classica.  

Laura Dominici