Solo il 22% delle camere alberghiere italiane è affiliato a un marchio mentre gli investimenti nel settore sono attesi quest’anno oltre i 2,3 miliardi di euro. È nello spazio tra un’offerta ancora poco legata ai brand e l’interesse dei capitali che si apre la partita delle affiliazioni con, al centro, la capacità di aumentare il valore degli immobili preservando l’identità delle strutture. È questo il tema che ha guidato il confronto organizzato da Cbre e Minor Hotels al Nh Collection Milano CityLife.
Il dato italiano sulle camere affiliate resta lontano da quello dei principali mercati europei. Secondo Cbre, la quota raggiunge il 62% nel Regno Unito, il 55% in Francia, il 48% in Germania e il 46% in Spagna. Un divario che lascia spazio allo sviluppo, sostenuto dai fondamentali della domanda. L’Italia conta 308 milioni di presenze alberghiere, per il 57% internazionali. Fino al 2030 è prevista una crescita media annua composta della domanda del 4,3%, superiore al 3,8% europeo, con la componente internazionale attesa al 5,3%.
Cambia il profilo di chi investe
Dal 2019 l’hospitality assorbe tra il 10% e il 12% degli investimenti immobiliari europei. A cambiare, però, è anche il profilo dei capitali. Nello stesso periodo, secondo Cbre, è triplicata la presenza di sviluppatori e proprietari orientati alla gestione operativa e al lungo termine mentre la quota degli investment manager si è ridotta di circa il 20%.
In questo scenario, l’affiliazione viene valutata anche per il contributo alla finanziabilità dell’immobile, alla liquidità in fase di vendita e alla riduzione del rischio operativo. Il valore dell’hotel dipende così sempre più dall’incontro tra caratteristiche immobiliari e capacità di gestione.
Flessibilità per le conversioni
Per il mercato italiano, caratterizzato da edifici storici e da uno sviluppo dell’offerta trainato soprattutto da conversioni e riposizionamenti, i soft brand rappresentano una formula particolarmente adatta. Le strutture possono conservare nome, identità e design, accedendo alla distribuzione, ai programmi di fidelizzazione e agli standard di servizio di un grande gruppo. Una combinazione che, secondo quanto emerso dal confronto, può sostenere tariffe premium e rafforzare l’interesse degli investitori senza uniformare il prodotto alberghiero.
Integrare immobile e gestione
“Nell’hospitality il valore di un asset dipende sempre più dalla capacità di integrare visione immobiliare e competenza operativa – dichiara Mirko Baldini, ceo Italy di Cbre -. L’approccio della società accompagna proprietari e investitori lungo il ciclo di vita dell’hotel, dalla strategia e dalla valutazione alle soluzioni di finanziamento, fino alla scelta di operatore e brand. Vi rientrano anche design, riposizionamento e sostenibilità, attraverso un gruppo di specialisti con competenze locali e internazionali. In un mercato come quello italiano, ricco di potenziale e di opportunità ancora da esprimere, il nostro obiettivo è essere il partner di riferimento per valorizzare ogni asset nel lungo periodo”.
Un modello su misura per ogni proprietà
Per Minor Hotels, il mercato italiano conta già 60 hotel distribuiti su sette brand. Alla presenza locale si affianca una piattaforma internazionale di distribuzione, fidelizzazione, revenue management e risorse commerciali.
“L’Italia rappresenta un mercato di crescita strategico per Minor Hotels e siamo posizionati in modo eccezionale per coglierne appieno il potenziale – afferma Gonzalo Aguilar, chief executive officer di Minor Hotels Europe & Americas -. Il nostro portafoglio di 12 marchi, tra hard e soft brand, ci permette di applicare un approccio asset-right, cucendo su misura il brand e il modello operativo più adatti a ciascuna destinazione, immobile, proprietario o investitore e segmento di mercato. Questa flessibilità ci consente di accelerare una crescita sostenibile in Italia, preservando l’individualità e valorizzando nel lungo termine ciascuna proprietà”.
